親が一人暮らしをしていた家で、孤独死があった……
借主が部屋で亡くなり、次の入居者が見つからない
特殊清掃はしたけど、どこに売ればいいかわからない
ソボちゃんこんな状況で途方に暮れていませんか？
孤独死があった物件は「心理的瑕疵物件（しんりてきかしぶっけん）」と呼ばれ、通常の不動産会社では取り扱いを断られることがほとんどです。
でも、売る方法はあります。
私は不動産業界に35年携わってきた宅建士です。
マンションオーナーとして賃貸・民泊経営も行っており、入居者が部屋で亡くなるというケースも実際に経験しています。
この記事では、孤独死があった物件の売り方・注意点・買取業者の選び方まで、実務経験をもとに解説します。
📌 この記事でわかること
- 孤独死があった家が「売れない」といわれる理由
- 孤独死物件を売る3つの方法と比較
- 告知義務（言わないといけないこと）の範囲
- 買取専門業者に依頼するメリット
- 買取業者への相談から売却までの流れ
孤独死があった家が売りにくい理由
孤独死があった物件が売りにくい最大の理由は、買主・借主に必ず告知しなければならない義務があるからです。
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは？
「心理的瑕疵」とは、物理的な問題はないけれど心理的に抵抗感を感じる事実のこと。孤独死・自殺・事件などが代表例です。
国土交通省のガイドラインでは、孤独死の場合は以下のように定められています。
🏛️ 国土交通省ガイドライン（2021年）のポイント
- 自然死・日常生活での不慮の死（転倒事故など）→ 告知不要になる場合あり
- 自殺・他殺・特殊清掃が必要だった孤独死 → 告知必要
- 告知が必要な期間の目安：おおむね3年（売買の場合）
⚠️ 横道ソボからの注意点
「孤独死」の場合でも、発見が遅れて特殊清掃が必要になったケースは告知が必要です。
判断が難しいケースは必ず専門家（弁護士・宅建士）に相談してください。
👉 告知義務の詳しいルールは 「事故物件の告知義務って何年？」 で解説しています。
孤独死があった物件を売る3つの方法
方法① 仲介で売る
通常の不動産会社に依頼して、一般の買主を探す方法です。
| 売却価格 | 市場価格の60〜70%程度（心理的瑕疵により値引きが必要） |
|---|---|
| 売却期間 | 数ヶ月〜1年以上（買主が見つからない場合も） |
| 告知義務 | あり（買主への告知が必須） |
| 難易度 | 高い（事故物件を扱う業者が少ない） |
方法② 更地にして売る
建物を解体して土地として売る方法。建物の「履歴」が消えると思われがちですが、土地としても告知義務が残る場合があります（特に自殺・他殺）。解体費用も別途かかります。
方法③ 買取専門業者に直接売る ← おすすめ
訳あり物件・事故物件に特化した買取業者に直接売る方法です。
| 売却価格 | 市場価格の50〜70%程度 |
|---|---|
| 売却期間 | 最短数日〜数週間 |
| 告知義務 | 業者が引き継ぐ（売主が個別に説明する手間なし） |
| 難易度 | 低い（専門業者なので断られにくい） |
💡 横道ソボのひとこと
精神的な負担を考えると、買取専門業者への依頼が一番スムーズです。「一刻も早く手放したい」という場合は特にそうです。価格は多少下がりますが、早く・確実に・面倒なく売れることのメリットは大きいです。
買取専門業者の選び方と注意点
事故物件・孤独死物件の買取を専門とする業者を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。
① 上場企業・宅建業免許を確認する
悪徳業者も存在します。宅地建物取引業の免許番号と会社情報は必ず確認しましょう。上場企業であれば決算情報が公開されているので信頼性が高いです。
② 査定は複数社に依頼する
1社だけに依頼すると相場がわかりません。最低2〜3社に無料査定を依頼して比較しましょう。査定は無料・断っても費用ゼロが基本です。
③ 「全国対応」かどうか確認する
地方の物件は対応できない業者も多いです。全国対応かどうかを事前に確認しましょう。
買取専門業者への相談から売却までの流れ
実際に買取専門業者へ売却する場合の流れは、おおむね次のとおりです。
- 無料査定を申し込む（物件の状況は正直に伝える。特殊清掃前でも相談できる業者が多い）
- 現地調査・査定額の提示
- 複数社の査定額・条件を比較する
- 売買契約・決済（最短数日〜数週間で現金化）
査定は無料で、金額に納得できなければ断って問題ありません。最低でも2〜3社に査定を依頼して比較するのが、後悔しないコツです。
👉 業者選びの具体的なチェックポイントは 「訳あり物件の買取業者の選び方」 でも詳しく解説しています。
よくある質問
特殊清掃はしないといけませんか？
買取専門業者であれば、特殊清掃前・現状のままでも査定・買取してもらえる場合があります。まずは相談してみましょう。
孤独死があったことを隠して売ってもいいですか？
隠すことは絶対にNGです。告知義務違反として、後から損害賠償を請求されるリスクがあります。必ず正直に伝えた上で売却しましょう。
発見から時間が経っていても売れますか？
売れます。国土交通省ガイドラインでは告知義務の期間（おおむね3年）が過ぎれば一般流通も可能ですが、買取専門業者なら期間に関わらず対応してもらえます。
相続した物件ですが、名義変更前でも相談できますか？
相談は可能です。相続登記（名義変更）の手続き中でも、事前に査定だけしてもらうことができます。
まとめ
孤独死があった物件は確かに売りにくいですが、売れないわけではありません。
- 告知義務があるため、通常の仲介では売りにくい
- 買取専門業者なら現状のまま・スピーディーに売却できる
- 隠して売ることは違法。必ず正直に告知する
- 複数社に無料査定を依頼して比較するのがベスト
精神的に辛い状況の中で物件の処分を進めるのは本当に大変です。一人で抱え込まず、まずは専門業者に相談するところから始めてみてください。
まずは無料査定から。断ってもOKです。
査定の申込みは5分で完了。費用は一切かかりません。
※本記事はアフィリエイト広告を含みます