【重要】売れない？事故物件の売買する時の告知義務って何年？隠すとどうなるの？

そんなお悩みを抱えていませんか？

この記事ではこんな疑問が解決します。

気になるところをクリックすればジャンプしますよ。

私はマンションの管理会社でフロント業務を30年しています。

長い年月の間で自殺や孤独死されたお部屋も何度か見てきました。

そんな経験の中から事故物件の告知義務について解説させていただきます。

昔の不動産取引では事故物件の取り扱いはあやふやでした。

そこで2021年に事故物件の判断基準となるガイドラインが作られました。

この記事ではそのガイドラインに沿って詳しく解説していきます。

事故物件の定義

一般的に事故物件とは、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいいます。

2021年10月8日、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを新たに制定しました。

ガイドラインに法的拘束力はありませんが、仲介の不動産屋さんである宅地建物取引業者が不動産取引を行ううえで「判断基準とするもの」とされています。

ガイドラインが制定される前は事故物件の定義が定まっていませんでした。

そのため不動産屋さんごとに事故物件の解釈や扱い方が異なっており、入居後にトラブルへ発展するケースもありました。

こうしたトラブルの発生を防ぐために、実際の取引事例や判例を参考にしながらつくられたのがガイドラインです。

事故物件とは自然死や不慮の事故死以外の死が発生した物件

ガイドラインによると、事故物件とは「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことを指します。

特殊清掃とは？

特殊清掃とは、通常の清掃で汚れを落とすのが難しい部屋を掃除することです。

以下のような部屋は、特殊清掃が必要になります。

血液や体液などによる汚れが床や壁に付着していたり、害虫が発生していたりする部屋は通常の清掃では中々キレイにはなりません。

そのため、特殊清掃は専門業者が依頼を受けて清掃するケースがほとんどです。

特殊清掃はどこで頼めばいいの？

特殊清掃と遺品整理までワンストップで行ってくれるサービスがあります。

その物件に今後住み続ける気持ちがないのであれば、買取業者に依頼するのも一つの案です。

事故物件の買取サービスでおすすめなのは「訳あり物件買取プロ」というサービスです。

「訳あり物件買取プロ」では特殊清掃事業も手がけています。

亡くなった方の部屋の清掃からリフォーム、買取まで自社で一貫して行っているので、安心してお任せできますね。

買取価格から特殊清掃、遺品整理、残置物撤去などの費用を差し引いてくれますので持ち出しは0円ですみます。

色々な業者にそれぞれ手配をするよりも、ワンストップで全てを解決してくれる業者に依頼するのが手間や精神的ストレスの軽減になりますよ。

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事故物件の告知義務について

家で人が亡くなるのは自然なこと

不動産取引業者の中には、過去に人の死があった場合、全ての事案を買主・借主に告知するという対応を取るところもあります。

誠実に思えますが、このような対応は、人の死の告知に関する負担が大き過ぎます。

特に、借主に対して全ての死亡事案を告知するとなると、単身高齢者の入居を敬遠する傾向になるとの指摘もあります。

老衰や持病による病死などの自然死は、人が暮らすお家では、発生することが予想される普通の事象です。

例えば、自然死や日常生活の中での不慮の死については、特に告知する必要はありません。

人の死に関する告知の基準

では、どんなときに告知しなければならないのでしょう？

ガイドラインでは以下のように定められています。

事故物件とされるのは心理的瑕疵になるかどうか

事故物件になるかどうかのポイントは、自殺や他殺などの不自然な人の死といった心理的瑕疵（しんりてきかし）になるかどうかです。

しかし、人によって心理的瑕疵の捉え方は異なります。

という人もいれば

という人もいるでしょう。

このように、人の感じ方で判断するとトラブルが発生するため、法律で告知義務事項として定められているのです。

告知する際は、死亡の時期や場所、死因などの詳細を明示することが求められます。

その上で亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮する必要があります。

不動産取引時に気をつけること

不動産の取引をする時には仲介に入ってくれる不動産業者から告知書（物件状況等報告書）等を求められます。

宅地建物取引業者はこの告知書に基づいて買主や借主に説明をします。

事故物件てことを黙っていたらどうなるの？

宅地建物取引業者は告知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、重大な過失がない限りは人の死に関する事案に関する調査は適正になされたものとされます。

売主が故意に隠していたことが後々買主にバレた時は契約不適合責任に問われ、場合にもよりますが損害賠償請求の訴訟を起こされることもあります。

仲介を行う宅地建物取引業者は、売主・貸主に対して、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えなければなりません。

事故物件を早く売却するには？

心理的瑕疵というものは時間の経過とともに薄れていき、やがて消滅するとの裁判例もあります。

例えば、戦国時代などは日本のあちこちで沢山の人が亡くなったことでしょう。

2020年8月には大阪の中心地「梅田」のうめきた開発中に人骨が1500本発見されたとニュースがありました。

調査すると江戸時代～明治時代の人がまとめて埋められていたと言われています。

きっと私達が今住んでいる町でも大昔は沢山の方が亡くなっていたのだと思います。

心理的瑕疵は時間が経つと消えていきますが、すぐに処分したいと思う気持ちがある人もいらっしゃると思います。

ガイドラインでは概ね3年という基準がありますが、3年も待てないという方は訳あり物件を専門的に買い取ってくれる業者がありますので依頼してみるのも一つの手です。

こんなお悩みをお持ちでしたら訳あり物件買取プロをおすすめします。

買主は一般の方ではなく不動産業者ですので、事故物件ということも、その物件の色々な事情も理解して買い取ってくれます。

買い取り後の売主側の責任はありません。（契約不適合責任はなし）

きちんと周囲への配慮も行ってくれるのが訳あり物件買取プロです。

正しい査定金額で高価買取を行ってくれますので通常の売買取引にかかる仲介手数料も必要ありません。

業者の買取りになるので広告をうつ必要もなくご近所へ売り出していることもバレません。

何よりも即決すれば現金化するスピードも速いのが訳あり物件買取プロの特徴です。

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まとめ

事故物件の定義と告知義務について解説しました。

人間は生まれてきた以上はいつか必ずこの世を去ります。

自然死、不慮の事故死であれば事故物件には該当しません。

ただし上記以外の不自然な死や、ご遺体が長期間そのまま放置されていた場合など特殊清掃が入る物件は事故物件となります。

ポイントは買主や借主にとって心理的瑕疵になるかどうかです。

どのような死であっても3年経過すれば告知義務は原則不要になります。

（ただし事件性や影響力が大きい場合はこれに当てはまりません）

3年も待てない、早く事故物件を手放したい、遺体が発見されてもうどうしていいのかわからない、という方には訳あり物件を専門に扱う買取業者に依頼するのもおすすめです。

訳あり物件買取プロは特殊清掃、遺品整理、残置物撤去をワンストップで行ってくれますのであなたの精神的ストレスを軽減してくれますよ。

一度お問合せしてみることをおすすめします。

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