【事故物件を売りたい!】売買する時の告知義務って何年?言わなくていい?




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私は分譲マンションの管理会社でフロント業務を30年しています。

長く管理していると住民さんが自殺されたり、孤独死されたり、またゴミ屋敷にされたりというお部屋が出てきます。

お部屋の所有者さんが何人も移り変わっていく様子を眺めて来ました。

所有者さんは個人の方なのでその仲介契約の内容までは私は知ることはないのですが、

肌感として「次の所有者さんはこの部屋で自殺があったこと知ってるのかな?」と思うことはあります。

もちろん何も聞かれもしないのに余計なことはいいません。

購入されて気持ちよく住んでおられるのならそれが一番ですからね。

そんな経験の中から事故物件の告知義務について解説させていただきます。

あなたが所有する物件で以下のようなことが起こった場合、その物件を売ったり貸したりする時の告知義務ってご存知ですか?

  • 賃貸で貸してる部屋で自殺されてしまった
  • 家族が自宅の階段から転落して亡くなってしまった
  • 一人暮らしの親が自宅で孤独死してしまった
  • 事件に巻き込まれて自宅が殺人現場となってしまった

昔の不動産取引では事故物件の取り扱いはあやふやでした。

そこで2021年に事故物件の判断基準となるガイドラインが作られました。

この記事ではそのガイドラインに沿って詳しく解説していきます。

記事の結論

  • 自然死や不慮の事故死は基本的に事故物件に含まれない
  • 特殊清掃が一つの基準
  • 心理的瑕疵は人によって差がある
  • 告知義務違反に注意
  • 不自然な死から3年経てば告知は原則不要
ソボちゃん

詳しく解説しますね

目次

事故物件の定義

一般的に事故物件とは、不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいいます。

2021年10月8日、国土交通省は事故物件に関するガイドラインを新たに制定しました。

ガイドラインに法的拘束力はありませんが、仲介の不動産屋さんである宅地建物取引業者が不動産取引を行ううえで「判断基準とするもの」とされています。

ガイドラインが制定される前は事故物件の定義が定まっていませんでした。

そのため不動産屋さんごとに事故物件の解釈や扱い方が異なっており、入居後にトラブルへ発展するケースもありました。

こうしたトラブルの発生を防ぐために、実際の取引事例や判例を参考にしながらつくられたのがガイドラインです。

ソボちゃん

人間は生まれてきた以上
死は必ず訪れます

事故物件とは自然死や不慮の事故死以外の死が発生した物件

ガイドラインによると、事故物件とは「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことを指します。

自然死や事故死であっても特殊清掃が行われた物件が事故物件として取り扱われます。

特殊清掃とは?

特殊清掃とは、通常の清掃で汚れを落とすのが難しい部屋を掃除することです。

以下のような部屋は、特殊清掃が必要になります。

特殊清掃が必要な部屋

  • 自殺があった部屋
  • 事件があった部屋
  • 孤独死があった部屋
  • ゴミだらけの部屋

血液や体液などによる汚れが床や壁に付着していたり、害虫が発生していたりする部屋は通常の清掃では中々キレイにはなりません。

そのため、特殊清掃は専門業者が依頼を受けて清掃するケースがほとんどです。

特殊清掃はどこで頼めばいいの?

特殊清掃と遺品整理と供養までワンストップで行ってくれるサービスがあります。

その物件に今後住み続ける気持ちがないのであれば、買取業者に依頼するのも一つの案です。

買取価格から特殊清掃、遺品整理、供養、残置物撤去、ご供養などの費用を差し引いてくれますので持ち出しは0円ですみます。

色々な業者にそれぞれ手配をするよりも、ワンストップで全てを解決してくれる業者に依頼するのが手間や精神的ストレスの軽減になるでしょう。

おすすめは「成仏不動産」です。

訳あり不動産の買取業者の中でもこのようなワンストップサービスを行っているのは成仏不動産だけです。

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これは助かるかも

告知について

家で人が亡くなるのは自然なこと

不動産取引業者の中には、過去に人の死があった場合、全ての事案を買主・借主に告知するという対応を取るところもあります。

誠実に思えますが、このような対応は、人の死の告知に関する負担が大き過ぎます。

特に、借主に対して全ての死亡事案を告知するとなると、単身高齢者の入居を敬遠する傾向になるとの指摘もあります。

老衰や持病による病死などの自然死は、人が暮らすお家では、発生することが予想される普通の事象です。

例えば、自然死や日常生活の中での不慮の死については、特に告知する必要はありません。

ソボちゃん

自宅での死因の約90%が
老衰や病死であると
統計で出ています

人の死に関する告知の基準

では、どんなときに告知しなければならないのでしょう?

ガイドラインでは以下のように定められています。

人の死に関して原則告知しなくていいもの

  • 病死や老衰などの自然死
  • 日常生活の中での不慮の死(例えば転倒事故や高齢者等による誤嚥などによる死亡)
  • 上記以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった死から概ね3年経過後
  • 上記以外の死が発生又は特殊清掃等が行われたのが隣接住戸や日常使用しない集合住宅の共用部分の場合
ソボちゃん

自然死や不慮の事故死は
告知しなくてもOKです

自然死や不慮の事故死以外の
場合でも3年経過していたら
OKなんですね

人の死に関して原則告知が必要なもの

  • 自然死であっても長期間放置され、いわゆる特殊清掃が実施された場合
  • 他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合
  • 事件性や社会への影響が大きい場合
  • 日常生活において通常使用する共用部分において死亡や特殊清掃等があった場合
  • 上記のケース以外で、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす場合は、告知が必要です。

取引相手の判断に
重要な影響を及ぼす場合?

ソボちゃん

心理的瑕疵になるかどうかです

事故物件とされるのは心理的瑕疵になるかどうか

事故物件になるかどうかのポイントは、自殺や他殺などの不自然な人の死といった心理的瑕疵(しんりてきかし)になるかどうかです。

心理的瑕疵とは?

  • 人を不安にさせたり嫌な気持ちにさせたりする心理的に影響を与えるような欠陥や欠点

しかし、人によって心理的瑕疵の捉え方は異なります。

事件や事故が起きた物件には
絶対に住みたくないよ

という人もいれば

安くなるなら
別にかまわないよ

という人もいるでしょう。

ソボちゃん

お医者さんや看護師さんなど
人の死に関わるお仕事を
されている場合、価格に
よっては受け入れる方も
いらっしゃいます

このように、人の感じ方で判断するとトラブルが発生するため、法律で告知義務事項として定められているのです。

告知する際は、死亡の時期や場所、死因などの詳細を明示することが求められます。

その上で亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮する必要があります。

亡くなった方の氏名、年齢、 住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。

地震などの災害跡ってどうなんだろう?

地震等の大規模な災害により、対象となる不動産において人の死が生じたか明らかでないよ うな場合には、その旨を告げれば足ります。

不動産取引時に気をつけること

不動産の取引をする時には仲介に入ってくれる不動産業者から告知書(物件状況等報告書)等を求められます。

宅地建物取引業者はこの告知書に基づいて買主や借主に説明をします。

事故物件てことを黙っていたらどうなるの?

宅地建物取引業者は告知書等に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、重大な過失がない限りは人の死に関する事案に関する調査は適正になされたものとされます。

原則として宅地建物取引業者は周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務はありません。

じゃあ、黙っていればよくない?

仲介を行う宅地建物取引業者には、売主・貸主に対して、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性があることをあらかじめ伝えることが望ましいとされています。

ソボちゃん

故意に告知しないと
後で揉める原因になります

心理的瑕疵は時間の経過で消滅する

心理的瑕疵というものは時間の経過とともに薄れていき、やがて消滅するとの裁判例もあります。

例えば、戦国時代などは日本のあちこちで沢山の人が亡くなったことでしょう。

戦争もそうですね。

2020年8月には大阪の中心地「梅田」のうめきた開発中に人骨が1500本発見されたとニュースがありました。

調査すると江戸時代~明治時代の人がまとめて埋められていたと言われています。

きっと私達が今住んでいる町でも大昔は沢山の方が亡くなっていたのだと思います。

心理的瑕疵は時間が経つと消えていきますが、すぐに処分したいと思う気持ちがある人もいらっしゃると思います。

ガイドラインでは概ね3年という基準がありますが、3年も待てないという方は訳あり物件を専門的に買い取ってくれる業者がありますので依頼してみるのも一つの手です。

事故物件を売却したいとき、こんな不安はありませんか?

  • 事故物件なんて売れるんだろうか?
  • 特殊清掃やお祓いとかしないといけないのだろうか?
  • 買主が長い時間見つからないんじゃないだろうか?
  • あとでクレームを言われないだろうか?
  • 近所の人に何か言われないだろうか?

買主は一般の方ではなく不動産業者ですので、事故物件ということも、その物件の色々な事情も理解して買い取ってくれます。

買い取り後の売主側の責任はありません。

きちんとお祓いもして、ご供養等周囲の方への配慮も行ってくれるのが成仏不動産です。

正しい査定金額で高価買取を行ってくれますので通常の売買取引にかかる仲介手数料も必要ありません。

業者の買取りなので広告をうつ必要もなくご近所へ売り出していることもバレません。

何よりも即決すれば現金化するスピードも速いのが訳あり物件専門の買取業者の特徴です。

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まとめ

事故物件の定義と告知義務について解説しました。

人間は生まれてきた以上はいつか必ず死にます。

自然死、不慮の事故死であれば事故物件には該当しません。

ただし上記以外の不自然な死や、ご遺体が長期間そのまま放置されていた場合など特殊清掃が入る物件は事故物件となります。

ポイントは買主や借主にとって心理的瑕疵になるかどうかです。

どのような死であっても3年経過すれば告知義務は原則不要になります。

(ただし事件性や影響力が大きい場合はこれに当てはまりません)

3年も待てない、早く事故物件を手放したい、遺体が発見されてもうどうしていいのかわからない、という方には訳あり物件を専門に扱う買取業者に依頼するのもおすすめです。

成仏不動産は特殊清掃、遺品整理、残置物撤去、お祓い、供養等をワンストップで行ってくれるサービスがありますので

あなたの精神的ストレスを軽減してくれます。

一度お問合せしてみることをおすすめします。

どうしたらいいか
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一度相談してみます

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