賃貸退去で失敗しない！現状回復費用を安くするコツと耐用年数の秘密

賃貸住宅から退去するときに請求される「原状回復費用」

思っていたよりも高くてびっくり！

そんな経験はありませんか？

実は、現状回復費用にはルールがあり、それを知っているか知らないかで大きな差が生まれます。

この記事では、耐用年数を活用して退去費用を安くするコツをわかりやすく解説します！

巷で流れている「長く住めば現状回復費用は払わなくていい」が真実なのか見ていきましょう。

賃貸の現状回復とは？

賃貸物件から退去する際、「現状回復費」として高額な請求をされたことはありませんか？

退去費用でトラブルになるケースの多くは、「原状回復」と「経年劣化」の違いを理解していないことが原因です。

例えば、日常生活でついた自然な汚れや劣化については、借主が費用負担する義務はありません。

また「耐用年数」を理解することで、無駄な出費を防ぐ鍵となります。

これから紹介するポイントを理解すれば、退去費用を大幅に削減できて、トラブルを防ぐことも可能です。

まずは、「現状回復」とは何か、そして考えられるトラブルの現状を見ていきましょう。

原状回復義務とは？

原状回復義務とは、賃貸物件を退去する際に「借りたときの状態に戻す」ということを意味します。

しかし、この「元の状態に戻す」という考え方には法律的な解釈があり、全ての破損や汚れが対象になるわけではありません。

具体的には、以下のようなケースが原状回復義務に該当します。

これらはすべて、通常の生活範囲を超えた損傷と見なされるため、借主が修繕費用を負担する義務があります。

ただし、貸主からの「過剰な修繕要求」が問題になる場合もあります。

経年劣化とは？

賃貸物件で暮らしていると、時間の経過や日常的な使用によって少しずつ劣化が進みます。

これが「経年劣化」です。

そのため、経年劣化による修繕費は基本的に貸主が負担するものとされています。

ただし、念のため賃貸契約書をチェックすることをおすすめします。

賃貸契約書で確認すべき重要ポイント

賃貸契約書には退去時の費用負担やトラブルを回避するために重要な情報が詰まっています。

賃貸契約書をしっかり確認して、余計な修繕費用を払わないようにしましょう。

原状回復の範囲や定義が記載されているか？

契約書に「原状回復」の範囲や定義が具体的に記載されているか確認しましょう。

• 「通常使用による経年劣化は借主は負担しない」と記載されているか？

特約事項に注意する

賃貸契約書「特約事項」欄に、現状回復について特別なルールが記載されている場合があります。

• 壁紙や床を全面的に借主負担とするような内容が記載されていないかチェック
• ハウスクリーニング費用が一律で借主負担とされていないかチェック

もしこのような特約があったとしても、国土交通省の「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づかなければならないので請求を拒否できる場合があります。

新築住宅を借りた場合の現状回復費用の考え方

あなたがもし仮にピカピカの新築の賃貸住宅を借りたとします。

数年後にこのお部屋を退去する場合、最初の状態（すべてが新しい状態）にして返却しなければならないのでしょうか？

自然に損耗するものは負担しなくてよい

家賃にはそのお部屋を借りるというだけではなく使用する権利が含まれています。

長年住めば壁紙や畳は日焼けしますし、家具を置いたらクッションフロアに凹みもつきます。

普通に暮らしていて自然に損耗するものは家賃に含まれているのでそれを負担しなくてもいいのです。

なので壁紙やクッションフロアを新品に戻す必要はありません。

故意・過失による損耗は負担しなければならない

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると次のように定義されています。

つまりは賃借人が不注意で物を落として傷をつけたり、ガラスを割ったりしたら賃借人の負担で直して下さいってことです。

長く住めば現状回復費用はいらない？

最近、「6年以上住めば現状回復費用は払わなくていい」という噂を聞くことがあります。

しかし、これは間違いです。

耐用年数について

設備などはそれらの効果を利用できる年数というものが決められています。

例えばいくら高価で優れた機能のエアコンだとしても100年は使えませんよね。

そのように各設備によってこの年数なら問題なく効果を落とさず利用できるという年数のことを「耐用年数」と呼びます。

〈主な耐用年数はこちら〉

このように壁紙（クロス）は耐用年数が6年です。

なので6年以降の壁紙（クロス）の価値はなくなる（実際は1円になる）ので6年以上住んでいたら現状回復費用を払わなくていいという噂が流れているのです。

もしも賃借人が故意に壁紙に落書きをしてしまった場合は壁紙の材料代はかからないかもしれませんが、落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては請求される場合があるということを知っておきましょう。

経過年数の考え方

賃貸住宅を1年住んで退去する人と、10年借りて退去する人と比べてみましょう。

お部屋の自然損耗は1年より10年の方が多いのは当然のことですよね。

それだけ長く使用していたのですから。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にもこう書かれています。

つまり長く住んだ人はその分、現状回復費用の負担割合を少なくしましょうということです。

賃貸住宅を1年しか借りていなかった人と、10年借りていた人だと同じ毀損内容でも10年の人の方が負担割合は少なくすみます。

長く住んでも経過年数を考慮されないものとは？

消耗品

次のようなものは消耗品としての性格が強く、損耗の度合いにかかわらず価値が減少するので経過年数を考慮せずに故意・過失で損耗してしまった賃借人の負担とします。

• 襖紙
• 障子紙
• 畳表

どういうものが消耗品とされるかというと使用可能期間が 1 年未満のもの又は取得価額が 10 万円未満のものなどです。

長期間の使用に耐えられる部位であり部分補修が可能な部位

例えば、フローリング等の一部を毀損してしまった場合。

部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられます。

フローリングを例にとると、部分的に補修をしても、将来的には全体的に張替えるのが一般的であり、部分的な補修がされたからといっても、つぎはぎ状態になってしまいフローリング全体としての価値が高まったといえないからです。

なお、フローリング全体にわたっての毀損によってフローリング全体を張り替えた場合は、経過年数を考慮します。

賃借人が負担する範囲について

よくトラブルになるのが負担する範囲についてです。

壁等のクロスの場合、傷をつけた箇所が一部であっても他の面との色や模様あわせを実施しないと商品価値を維持できない場合があることから、毀損部分だけでなく部屋全体の張替えを行うことが多いです。

この場合に問題となるのが、部屋全体のクロスの色や模様が一致していないからといって、賃貸物件として成り立たないわけではなく、逆に部屋全体のクロスの色・模様を一致させるのは、グレードアップに相当するということです。

ですので毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損してしまった賃借人の負担とすることが妥当と考えられます。

しかし、実際の退去費用の請求のときは、一面だけでなく部屋全体の壁紙の張替えを請求されてる人も多いのでここはちゃんとチェックしてください。

まとめ

退去時のトラブルを防ぐために、賃貸契約書に記載された「原状回復」の範囲や修繕費用の負担についてしっかり確認し、特約事項に不明な点があれば事前に確認することが大切です。

特に、経年劣化や通常の使用による損失と借主の責任が明確に区別されるためにチェックすることが大切です。

また、国土交通省の「現状を巡るトラブルとガイドライン」を理解して回復することで、退去時に不当な修繕費用を請求されるリスクを軽減することができます。

また、長く住めば現状回復費用がかからなくなるという噂は間違いです。

耐用年数によって残存価値がほとんどなくなるものはありますが、故意・過失で毀損してしまった場合はそれを修理する人件費や工賃などがかかることがあります。

また消耗品や、建物の一部と見なされるフローリングの部分補修などは耐用年数を考慮しないこともあるということを知っておいてください。

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