「家を売るのなんて初めて。何から手を付ければいいの？」
「相場ってどうやって調べるの？費用はいくらかかる？」
私は不動産業界に35年携わってきた宅建士です。家の売却は人生でそう何度も経験しないからこそ、全体の流れを最初に知っておくことが失敗しない一番のコツです。
この記事では、家を売る流れを7つのステップに分けて、相場の調べ方・費用・税金まで一気に解説します。
📌 この記事でわかること
- 家を売る7つのステップと期間の目安
- 自分でできる相場の調べ方（無料の公的データ）
- 媒介契約3種類の違い
- かかる費用と税金の全体像
- 高く売るためのコツ
家を売る流れ・7つのステップ
全体の期間は3〜6ヶ月が目安です（物件や地域によります）。
- 相場を調べる（1〜2週間）…公的データやポータルサイトで自分の家の相場感をつかむ
- 査定を依頼する（1〜2週間）…複数の不動産会社に査定してもらい比較する
- 媒介契約を結ぶ…信頼できる会社を選び、売却活動を依頼する
- 売り出し・広告（1〜3ヶ月）…ポータルサイト掲載・チラシなどで買主を探す
- 内覧対応…購入希望者に家を見てもらう
- 売買契約…価格・条件がまとまったら契約。手付金を受け取る
- 引き渡し・決済（契約から1〜2ヶ月後）…残代金を受け取り、鍵と登記を引き渡す
STEP1：まず相場を自分で調べる
査定を頼む前に、自分でも相場を調べておくと「査定額が妥当かどうか」を判断できます。無料で使える公的データがおすすめです。
- レインズ・マーケット・インフォメーション…実際の成約価格を検索できる（マンション・戸建て）
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）…全国の取引価格・地価を地図で確認できる
- SUUMOやHOME’Sなどのポータル…近所の売り出し価格を確認（成約価格より少し高めに出ている点に注意）
💡 ソボちゃんのひとこと
「売り出し価格」と「成約価格」は別物です。ポータルに載っている金額はあくまで希望価格。実際はそこから値引き交渉が入るのが普通です。
STEP2：査定は必ず複数社に
査定には、書類とデータだけで出す机上査定と、実際に家を見てもらう訪問査定があります。まず机上査定で相場をつかみ、売る気持ちが固まったら訪問査定に進むのがスムーズです。
会社によって査定額は数百万円変わることもあるため、最低3社は比較してください。
👉 複数社にまとめて依頼するなら一括査定が便利です：不動産一括査定サイトの選び方
STEP3：媒介契約は3種類。違いを知って選ぶ
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | できる | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で買主を見つける | できる | できる | できない |
| 販売状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
それぞれ一長一短です。人気エリアなら一般媒介で競わせる、そうでなければ専任系で本腰を入れてもらう、というのが基本の考え方です。
かかる費用と税金
主な費用
- 仲介手数料：上限は「売買価格の3%＋6万円＋消費税」（例：2,000万円なら約72.6万円）。※800万円以下の物件は上限33万円（税込）の特例あり（2024年改正）
- 印紙税：売買契約書に貼付（売買価格により数千円〜数万円）
- 抵当権抹消費用・司法書士報酬：ローンが残っている場合（数万円程度）
- 引越し費用・（必要なら）ハウスクリーニング代
税金：利益が出たら譲渡所得税
売却益（譲渡所得）には税金がかかりますが、マイホームなら3,000万円特別控除があり、多くの場合は課税されません（要件は国税庁のページで確認を）。
⚠️ 3,000万円控除を使うには確定申告が必要です。「税金がゼロだから申告不要」ではないので注意してください。
高く売る3つのコツ
- 複数社の査定を比較し、根拠を説明できる会社を選ぶ（これだけで数百万円変わることがあります）
- 時間に余裕を持つ…売り急ぐと値引き交渉に弱くなります。引越し時期から逆算して6ヶ月前には動き始める
- 内覧前の掃除と換気…第一印象で決まります。特に水回りと玄関、そしてニオイ対策
売りにくい家の場合は
事故物件・再建築不可・ゴミ屋敷・共有名義など事情のある家は、この記事の流れ（仲介）では売れないことがあります。その場合は専門の買取業者という選択肢があります。
よくある質問
住みながら売れますか？
売れます。実際、多くの人が住みながら売却しています。内覧のたびに片付けは必要ですが、空き家にしてから売る必要はありません。
ローンが残っていても売れますか？
売却代金でローンを完済できれば問題なく売れます。完済できない（オーバーローン）場合は金融機関との調整が必要です。
売れない場合はどうなりますか？
価格の見直し、不動産会社の変更、買取への切り替えなどの選択肢があります。3ヶ月動きがなければ戦略を見直すタイミングです。
査定だけして売らなくてもいいですか？
問題ありません。相場を知るためだけの査定依頼はよくあることです。
まとめ
- 家の売却は7ステップ・3〜6ヶ月が目安
- まず公的データで相場を把握→3社以上の査定比較の順で進める
- 費用の中心は仲介手数料。利益が出ても3,000万円控除で多くは非課税（要確定申告）
- 売りにくい家は専門買取という道もある
まずは相場を知ることから。複数社の無料査定で比較してみましょう。
査定は無料。断っても費用はかかりません。
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