【宅建士が解説】訳あり物件の買取業者の選び方｜怪しい業者を見分ける5つのポイント

「この物件、普通の不動産会社に断られた……」

「ゴミ屋敷になった実家、どうすれば売れるの？」

「孤独死があった家、引き取り手が見つからない」

そんな「訳あり物件」を抱えて困っている方に向けて、この記事を書きました。

私は不動産業界に35年携わってきた宅建士です。現役のマンションオーナーとして賃貸・民泊経営も自分でやっています。だからこそ、「売れない物件を抱えたときの焦りと不安」はよくわかります。

訳あり物件の買取業者は数多くありますが、残念ながら業者の質には大きな差があります。この記事では、信頼できる買取業者の見分け方を、実務経験をもとに解説します。

📌 この記事でわかること

訳あり物件の「買取業者」と普通の不動産会社の違い
どんな訳あり物件でも相談できるのか
信頼できる業者を見分ける5つのチェックポイント
注意したい業者のサイン
査定から売却までの流れ

訳あり物件の「買取業者」とは？普通の不動産会社との違い

不動産を売る方法には大きく2つあります。

仲介：不動産会社が買主を探してくれる（時間はかかるが高く売れやすい）
買取：業者が自ら買い取る（早いが価格は市場より下がる）

訳あり物件（事故物件・ゴミ屋敷・再建築不可・共有名義など）は、一般の買主がなかなか見つからないため仲介では売れにくいのが現実です。そこで選択肢になるのが、訳あり物件を専門に扱う買取業者です。

項目	一般の不動産会社（仲介）	訳あり物件の買取業者
訳あり物件の扱い	断られることが多い	専門なので相談しやすい
売却スピード	数ヶ月〜年単位	最短数日〜数週間
価格	市場価格に近い（売れれば）	市場価格の50〜70%程度
仲介手数料	かかる	不要が多い

👉 買取という仕組みそのものについては「訳あり物件の買取サービスって実際どうなの？」で詳しく解説しています。

どんな「訳あり」でも相談できる？悩み別の解説記事

専門の買取業者は、一般の不動産会社が敬遠するような物件でも買取の対象にしています。あなたの状況に合う記事で、具体的な売り方を解説しています。

信頼できる買取業者を見分ける5つのチェックポイント

① 宅建業免許と会社情報を確認する

不動産の売買には宅地建物取引業の免許が必要です。公式サイトの会社概要で免許番号（例：国土交通大臣(◯)第◯◯号）を確認しましょう。免許番号のカッコ内の数字は更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長いことを意味します。

② 上場・財務情報など会社の信頼性を見る

上場企業であれば決算情報が公開されており、経営状態を確認できます。非上場でも、設立年数・買取実績数・メディア掲載などから信頼性を判断できます。

③ 自分と近いケースの買取実績があるか

「事故物件に強い」「共有持分に強い」など、業者ごとに得意分野が違います。公式サイトの買取事例で、自分の物件と近いケースの実績があるかを確認しましょう。

④ 弁護士・司法書士と連携しているか

相続・離婚・共有名義などが絡む物件は、法律の手続きが必要になることが多いです。士業（弁護士・司法書士など）と連携している業者なら、手続きまで含めてスムーズに進みます。

⑤ 査定が無料で、断っても費用がかからないか

査定は無料・全国対応・断ってもOKが業界の標準です。査定に費用を請求する業者は避けましょう。

💡 横道ソボのひとこと
一番大事なのは「1社だけで決めない」ことです。訳あり物件の買取価格は業者によって数百万円の差が出ることもあります。最低でも2〜3社に査定を依頼して比較してください。

🏠 その訳あり物件、いくらになる？

再建築不可・事故物件・共有名義など、一般の仲介では売りにくい物件も対象。「いえカツLIFE」なら、仲介・買取・リースバックの3つの方法をまとめて比較できます。査定は無料、もちろん断ってもOKです。

訳あり物件の無料査定を試す

こんな業者には注意

相場を大きく下回る査定額を「今だけ」と急かす（冷静に比較させないのが狙い）
査定・相談の段階で費用を請求する
会社の所在地・免許番号がサイトに載っていない
契約を急がせ、考える時間をくれない

訳あり物件の売主は「早く手放したい」という弱みを抱えています。その心理につけ込む業者もいるため、急かされたときほど一度立ち止まることが大切です。

査定から売却までの流れ

無料査定を申し込む（Webフォームか電話。物件の状況は正直に伝える）
机上査定・現地調査（ゴミ屋敷・特殊清掃前でも現状のままでOKの業者が多い）
査定額の提示 → 複数社を比較
売買契約・決済（最短数日〜数週間で現金化）

👉 事故物件の場合は告知義務のルールも必ず確認してください：「事故物件の告知義務って何年？隠すとどうなるの？」

よくある質問

査定したら必ず売らないといけませんか？

いいえ。査定は無料で、売るかどうかは金額を聞いてから決められます。断っても費用はかかりません。

遠方（地方）の物件でも対応してもらえますか？

全国対応の業者を選べば、地方の物件でも査定を依頼できます。依頼前に対応エリアを確認しましょう。

複数社に査定を頼むと、しつこく営業されませんか？

買取専門業者の場合、一括査定サイトと違って自分で選んだ業者にだけ連絡するので、営業攻勢は比較的少なめです。しつこい場合は、はっきり断って問題ありません。

相続登記（名義変更）が済んでいなくても相談できますか？

相談・査定だけなら手続き中でも可能な業者が多いです。売買契約までには登記が必要になるので、並行して進めましょう。

まとめ

訳あり物件は仲介では売れにくく、専門の買取業者が現実的な選択肢
業者選びは「宅建業免許・会社の信頼性・実績・士業連携・査定無料」の5点をチェック
急かす業者・費用を請求する業者は避ける
必ず2〜3社に査定を依頼して比較する

売れないと思い込んでいた物件でも、専門業者なら道が開けることは多いです。まずは無料査定で「いくらになるのか」を知るところから始めてみてください。

まずは無料査定から。断ってもOKです。

査定の申込みは5分で完了。費用は一切かかりません。