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ニャアちゃん査定って、何を見られるのかニャ？
安く言われたらどうしようとドキドキするニャ
ソボちゃんわかります。
私も自分のマンションを
査定してもらったときは
緊張しました。
今日は「査定された側」の本音を
全部お話しします
不動産業界に35年いる私ですが、京都のワンルームマンションを売ったときは、皆さんと同じ「査定される側」でした。
だからこそ言えることがあります。
査定は「値段を教えてもらう場」ではなく、「会社と作戦を見極める場」だということ。
この記事では、私の実体験をもとに、査定で損しないコツを本音で解説します。
⏱ 30秒でわかるこの記事の結論
- 査定の前に自分でも相場を調べておく（今はAIに聞く方法もあります）
- 「リフォームしてから売りましょう」という提案は要注意。見積もりが割高なら、その会社は候補から外す
- 売り出しは少し高値スタート→反響を見て段階的に調整が王道
- 不具合や過去の出来事を隠して売るのは絶対NG。後で何倍にもなって返ってきます
- 査定額の高さではなく、納得できる売り方を提案してくれる会社を選ぶ
査定の前に：自分でも「相場」を掴んでおく
査定額が高いのか安いのか、判断するには自分なりの物差しが要ります。
私が実際にやった方法は、ちょっと現代的です。
AIチャットに、物件の住所・専有面積・築年数などを伝えて、「同じマンションの売買履歴を参考に相場を教えて」とお願いしたのです。
出てきた金額を「参考の物差し」にして、各社の査定額と見比べました。
もちろんAIの数字はあくまで参考値です。
正確な成約データを持っているのは不動産会社ですから、最後は複数社の査定で確かめるのが前提。
それでも「事前に物差しを持って査定に臨む」のと「丸腰で臨む」のとでは、話の聞き方がまったく変わります。
査定で上がったポイント・下がるポイント【実体験】
私のワンルームの査定で、プラス材料になったのは「トイレと浴室が別々（バス・トイレ別）」だったことです。
逆に、トイレと浴室が一体になった3点ユニットバスのお部屋は、同じマンション・同じ広さでも査定が下がる傾向があります。
ソボちゃん賃貸でも売買でも、
バス・トイレ別の人気は
根強いのです
このほか、階数・眺望・日当たり、そしてマンション全体の管理状態（修繕積立金がきちんと貯まっているか、大規模修繕がされているか）も査定に響きます。
管理状態については修繕積立金の記事で詳しく書いています。
「リフォームしてから売りましょう」は正解とは限らない
査定に来た大手の不動産会社は、こう提案してきました。「古い箇所をリフォームしてから、高い値段で売り出しましょう」——そしてリフォーム工事の見積もりまで付けてきました。
その金額、何百万円。しかも相場よりかなり割高でした。
ソボちゃんこの見積もりを見た時点で
「この会社はやめよう」と
決めました
リフォームしてから売る作戦自体は、ケースによっては有効です。
でも、割高なリフォーム見積もりをセットで出してくる会社は、「売主のため」より「自社の利益」が透けて見えます。
それに、中古マンションの買い手には「安く買って自分好みにリノベしたい」という方も多い。そのまま売る選択肢は、思っている以上に有力なのです。
売り出しは「少し高値スタート→段階的に調整」が王道
一方、地域密着型の会社の提案はこうでした。
「リフォームなしのそのままで、相場の中でも少し高めの価格からスタート。1ヶ月様子を見て、反響がなければ価格を下げましょう」
私はこちらの作戦を選びました。
結果は——1度目の価格では売れず、少し下げて、最後に「もう一声」の値引き交渉に応じて契約。
それでも、当初思っていたより良い値段で売れました。
最初から安く出す必要はありません。
高めに出して、市場の反応を見ながら調整する。
値引き交渉の「もう一声」まで織り込んで価格を設計しておけば、慌てずに済みます。
不具合や過去の出来事を「隠して売る」と、後で何倍にもなって返ってくる
水漏れを「直さず・言わず」は大クレームのもと
私が知っているケースで、浴槽から水漏れがあるのに「ここにはもう住まない。物置として使うだけだから修理しない」という所有者さんがいます。
それ自体はその方の自由です。
でも、この物件をいつか売るとき、水漏れのことを黙っていたら大変なことになります。
今の民法では、契約後に不具合が見つかれば、売主は修理費用の負担や損害賠償、場合によっては契約解除まで求められることがあります（契約不適合責任）。
隠して得することは、ひとつもありません。
孤独死のあったお部屋の話【実話】
私が管理していたマンションで、身寄りのない方が亡くなっていたことがあります。
発見まで3ヶ月かかり、特殊清掃が必要な状態でした。
警察が息子さんを探し出し、相続の後、お部屋はきれいにリフォームされて賃貸に出され、その後売却されました。
こうした「人の死」に関わる事実をどこまで伝えるかは、国のガイドライン（国土交通省・2021年）で一定の整理がされていて、特殊清掃を伴うケースは、売買では告知すべき対象とされています。
私自身の仕事の流儀は「聞かれないことをこちらから言い回ることはしない。でも、聞かれたら正直に話す」です。
そして自分が売主の立場なら、告知すべきことは最初から伝えます。
価格に織り込んででも正直に売る方が、後々のトラブルを考えれば結局いちばん得だからです。
まとめ：査定は「会社を見極める場」
私の体験から言える、査定で損しないコツをまとめます。
- 査定の前に、AIなども使って自分の物差し（相場観）を持っておく
- バス・トイレ別などの強みはしっかりアピールする
- 割高なリフォーム見積もりを付けてくる会社は候補から外す
- 売り出しは少し高値スタート→反響を見て調整。値引きの「もう一声」も織り込む
- 不具合・過去の出来事は隠さない。正直が結局いちばん得
これだけは覚えて帰ってください。
査定で見極めるべきは「価格」ではなく「会社」。一番高い査定額ではなく、一番納得できる作戦を出してくれた会社を選ぶ。
そのためには、複数の会社の査定と提案を並べて比べることが出発点になります。
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