【新築は損！？】「中古＋リノベーション」がおすすめな理由を詳しく解説

憧れのマイホーム。

せっかく大きな買い物をするならやっぱりピカピカの新築がいいな～♪

今は住宅ローンも低金利だしちょっと頑張れば手も届くよね。

新築住宅がピカピカできれいで素敵ってことは誰にでもわかります。

でも、新築は買った次の日に２割も価格が落ちるって知っていますか？

• 無理なローンを組んで生活が苦しくケンカが絶えない
• 売れない、貸せない家を買ってしまって動けない
• 建物のことをよく知らなかったために不満だらけ

あなたにとって「負債になる家＝負動産」を買ってしまってはいけません。

「売れない、貸せない、どっちも赤字の家」にならないようしっかり勉強して賢く住宅を購入しましょう。

新築住宅は必ず価格が下がる

新築住宅は100％価格が下がります。

しかも住んだ瞬間に、翌日から２～3割も下がるといわれています。

例えば３５００万円の家を買っても

翌日には２８００万円の家となってしまうのです。

たった１日住んだだけで７００万も価値が落ちました。

なぜでしょう？

新築住宅は、建物や土地代といったモノとしての価格だけでなく、「広告宣伝費」「営業費」「モデルルーム運営費」といった諸経費がプラスオンされています。

その分だけ価格が盛られているケースもあるのです。

こうした色々な割り増し分は「新築プレミアム」などと称されて、なかには販売価格全体の２～3割を占めるケースもあります。

当然、１日でも誰かが住めば、家は中古になり、新築プレミアムもなくなります。

そのためにプレミアムな「盛り」が大きいほど、激しく値下がりしてしまうのです。

新築住宅は、築10年で半分ほどの価値になり、築１５年ぐらいになると価格下降はゆるやかになり、築２２年以降はほぼ横ばいになります。

参照：国土交通省/中古住宅流通リフォーム市場の現状　中古戸建住宅の価格査定の例

日本の不動産の特徴として、建物の価値は古くなるにつれて落ちていきますが、築２０年～２２年ぐらいで建物の価値がゼロになり、土地の値段だけになるということなのです。

築25年以上の戸建て住宅は建物の価値がゼロの「古家（ふるや）」として扱われます。

住宅をお得に買う方法

昭和４０年代や５０年代は家を建てれば売れる建売住宅時代で、中には質の悪い建物もたくさんありました。

しかし、昭和の終わりや平成に入ってからの建物は建築基準法も変わり、大きな地震を経験したりして質の高い建物に変化しています。

しかし、今なお、築２２年で木造の建物の価値はゼロになる査定基準が生きています。

なので逆にここが狙い目なのです。

まだまだ住める建物がほぼゼロの価格で手にはいる物件があるということです！

基本の構造がしっかりした建物を買えば、古くなった設備や内装をリフォームすればお得に快適な家が手にはいるのです。

日本は新築住宅が圧倒的に多い

日本はとかく新築住宅を購入したい人が多いです。

下の図は国別の新築住宅の流通比較です。

参照：国土交通省/既存住宅流通量の国際比較

日本での中古の流通の割合は20％にも満たない比率です。

しかし、アメリカはじめヨーロッパは流通の中心は中古住宅なのです。

アメリカでは人生のうちにライフスタイルに合わせて４回も家を買い替えます。

そして買い替えるたびに資産を増やしていくのです。

今までの日本では、家とは「一生に一度の一番大きな買い物」のようなイメージでした。

一方、アメリカ人は一生のうち４回家を買い替えるといわれています。

1. 新婚時代は職場の近くや都心に近い小さなマンション
2. 子供ができたら郊外のタウンハウスや一軒家
3. 子供が小学校に上がるころには学区の良い地域のファミリータイプの戸建て
4. 子供が大学を卒業し就職をするタイミングでは、再び夫婦二人で小さな住まいに住み替え

このように自分の人生のステップに合わせて家を住み替えていくのですね。

その理由は購入時より売却時の方が不動産価格が値上がりしているからです。

短期的にみると下落する場面もありますが、長期的にみると値上がりしているのがアメリカの不動産市況です。

アメリカではある程度住んでから自宅を売却しても売却益が得られるので、次の自宅を買うための頭金にすることができ、それを繰り返すと資産が増えていくということです。

昔の日本でも不動産で資産を増やしていける時代はありましたが、今は値下がりの仕方がすごい。

日本はとにかく新築が大好きなので沢山建てられています。

しかし、これから人口が減少していく日本で新築は本当に必要でしょうか？

これからは安い価格で中古住宅を購入して、売却するときに負債にならない資産として見ていく考え方をもつことが大切です。

とはいえ、実は中古住宅を買うのは難しいということを知っていただきたいです。

中古住宅のリスク

1. 建物の情報が少ない（図面や建築確認などがない場合が多い）
2. リフォームした後のイメージがしにくい
3. 購入前にリフォームの予算が立てにくい
4. 個人間売買だと、現状渡しで基本的に瑕疵担保責任が付かない
5. 思うようなリフォームができるのかわからない
6. 税制やローン条件がわかりにくい

リスクはありますが、ここをしっかり勉強して、業者と賢く交渉できれば成功に一気に近づきます。

予算が曖昧なまま物件を探さない

一番の失敗はしっかりとした準備をせずに、いきなり物件探しを始めることです。

チラシを見て「この物件を見せてほしいのですが…」と不動産会社に行くと、すぐに現場を見に行けます。

その流れで急いで資金計画を作られて「早い決断をしないとなくなりますよ」と急かされます。

だからこそ準備が必要なのです。

いい物件に出会ったときに、すぐに決断できるように建物とリフォームの予算、市場の相場、周辺物件との比較などの情報が必要なのです。

基礎知識を身につけて準備ができてから物件を見に行くようにしてください。

借りられる額と返済できる額は違うと知る

自分に合った予算とは「理想のライフスタイルを崩さず、無理のない返済に抑えることができる予算」です。

それにはまず住宅購入にかかるすべての予算をわかっておく必要があります。

不動産会社の営業マンに「月８万円くらいの返済にしたい」というと、物件価格だけで月８万円になる物件を勧められたり、また、あなたの年収からはじき出した予算オーバーの物件を勧められたりします。

実際には物件価格以外にもリフォームの予算、諸費用、引越し費用、カーテンやエアコンなどの後からかかる費用、不動産取得税などが必要です。

それらを全部含めて考えるようにしましょう。

中古住宅のメリット

中古住宅には消費税がかからない

個人間の中古住宅の売買には消費税がかからないってご存じでしたか？

基本的に消費税は土地にはかかりませんが、建物には消費税がかかります。

しかし中古住宅で個人間の売買の場合は、建物と土地の合計価格にも消費税はかかりません。

ただし、売主が不動産業者の場合は建物に消費税がかかるので注意してください。

住宅購入が高額なので消費税も大きいです。

何百万円にもなります。

中古住宅＋リノベーションという選択

では、「駅から遠い人気のないエリアの２８００万円の新築住宅と、同じ金額で駅近の人気エリアで新築より広い中古＋リノベーションした住宅はどっちがいい？」となると悩みませんか？

中古物件で重要視すべきこと

プロが不動産を買うときに重要視することは「立地」「大きさ」「道路との関係」「エリア的な人気」などです。

逆にあまりこだわらないのは「古い」「汚い」です。

なぜなら、それらはリフォームで解決できるからです。

物件見学のときに大切なのは「あとで変えられないもの」を重要視することが大切です。

リフォームとリノベーションの違い

「リフォーム」とは古くなった設備や内外装を新しくすることでつまり「現状回復」です。

「リノベーション」とは建物の性能を上げたり、価値を高めたりする工事を施すことです。

一般的に「リノベーション」は室内をスケルトンにしての「フルリフォーム」をさすことが多いイメージです。

建て売り住宅の設備はショボい

新築は建物もですが、設備も新しくてピカピカだからいいと思いますよね。

だけど実際は建て売り住宅の設備はショボいものが多かったりします。

その理由は「売る側の人が選ぶか、買う側の人が選ぶか」の違いです。

売る側からすればどんな人が買うかわからないので無難なものにしますし、売値に影響するのでできるだけ安価なものにします。

でも買う側からすれば、毎日使うものだから機能性などこだわりたいですし、色やデザインを自分好みにしたいでしょう。

その点、リフォームをするなら自分好みの壁紙、設備、照明など個性を生かせます。

中古＋リノベーションが人気の理由

中古物件で安くなった分、ローンにリフォームやリノベーション費用を組み込んで自分好みの改修や新設を楽しめます。

設備機器や壁紙の色一つまで自分好みのものにできるのがリフォームの楽しいところです。

「中古＋リノベーション」の家は「中古注文住宅」とも呼ばれます。

「中古でいい」から「中古がいい」に変わる理由の一つです。

中古住宅＋リノベーションのメリット

中古住宅＋リノベーションのデメリット

築年数が長いため耐久性に不安がある場合もある

中古住宅や中古マンションを購入する場合には築年数に注意する必要があります。

建築基準法の改正により耐震基準が上がっているため、古い物件は現在の法律の基準を満たさなくなっている場合があります。

その場合は現在の耐震基準を満たすために追加の耐震対策が必要となり、新築よりも費用がかかる可能性も。

１９８１年６月以前に建築確認を受けている物件は避けた方がいいかもしれません。

住むまでに時間がかかる

中古物件を購入するだけならば、引き渡しが行われれば住むのが一般的ですが、リノベーションの場合には、引き渡しまでの間に、建物検査、設計、施工などの作業が加わります。

その分、実際に住めるまでに時間がかかる可能性があります。

ローンの金利が高くなる場合がある

リノベーションの費用は一般の住宅ローンが利用できないため、住宅ローン以外に、別でリフォームローンを利用する必要があります。

リフォームローンの金利は一般の住宅ローンよりも高い傾向があるため、総じてローンの金利が高くなります。

しかし、物件価格にリノベーション費用を合算して住宅ローンに組み込める方法もありますので是非利用してください。

建物の構造や基礎の状態を確認しなければならない

建物の構造や基礎がどんな状態かをよく確認しなければなりません。

腐食やシロアリでどれくらい傷んでいるのか、またはしっかり修繕してあるのかをチェックするのが大切です。

家の構造や基礎が整っていることが内装のリノベーションに力を入れられる必須条件です。

築年数で安易に判断せず、しっかりインスベクション(住宅診断）をしてもらう必要があります。

中古＋リノベーションを成功させるには

物件情報はインターネットで入手することができますが、そこで大事なのは、気になった物件を相談できるパートナーがいるかどうかです。

• 本当に予算に合っているのか？
• 相場の価格になっているのか？
• 建物の状態は大丈夫か？

ネットに載っていない情報を教えてくれる人が見つかるかどうかです。

たまたま行った不動産会社やたまたま担当になった人が当たりなら住宅購入は成功しますが、ハズレなら失敗して大きなローンを抱えて苦しむかもしれません。

ワンストップリノベとは必要な窓口を1社にしたサービス

不動産業とリフォーム業や建築業って同じように思われますが全然違います。

中古住宅を買うのは不動産業者、リフォームをするのはリフォーム業者や建築業者です。

リフォーム業者がお客様の希望に沿ったリフォーム工事の見積もりを出そうとすると、数百万円の複合工事であれば、1週間から１０日くらいは時間がかかります。

何度もお客様と打ち合わせを繰り返して最終見積もりに近づくのです。

一方、不動産業者は物件を見学した日に決めてしまいたいのでその見積もりは「今」欲しいのです。

リフォーム工事にいくらかかるのか？

それがわからなければローンの額も決まりませんし、お客さんの買う決断をもらえないからです。

そして時間をかければその物件は他の業者（他のお客様）に取られてしまう可能性が高くなります。

そこでおすすめしたいのが、不動産会社とリノベーション設計・施工会社を合体させた「リノベ不動産」

不動産・建築のプロフェッショナルブランドです。

不動産会社、建築会社の垣根を越えて、さまざまな家の買い方・作り方を提供してくれます。

住まい探しにおいてありがちな複数社にまたがる煩雑かつ専門的なやりとりは、どうしてもストレスに感じてしまうものです。

自分らしい家作りのために必要な窓口を1社に集約した「ワンストップリノベ」を得意としている会社です。

例えば、名前からもわかりやすい「リノベ不動産」は中古+リノベーションに特化した会社です。

「リノベ不動産」のスタッフには幅広い職種のスタッフが在籍しています。

• 物件探しの担当者
• ファイナンシャルのプロであるコーディネーター
• 設計・デザインを担当するデザイナー
• 購入後のアフターサポートを担当する専任のスタッフ

不動産・建築のプロフェッショナルだからこそ、細かなポイントまで見逃さず、丁寧にサポートしてくれます。

「自分らしいライフスタイルに家を合わせる」そんな家選びが可能です。

コストを抑えて理想の住まいを探されている方は「リノベ不動産」に一度ご相談されてはいかがでしょうか？

「リノベ不動産」では、中古住宅＋リノベーションの無料セミナーも開催中です！

まとめ

新築住宅がいいのは当然のことですが、物件によっては、「負債の家＝負動産」になる可能性もあります。

そこでお買い得な中古物件を見つけて自分好みにリノベーションをする「中古+リノベーション」も選択に加えてみるのも賢い方法です。

日本の中古物件の建物は約22年で価値がなくなります。

実際にはまだまだ住める建物なのにです。

低価格で土地と建物を購入し、自分好みのリノベーションをする。

同じ価格の新築住宅を買うよりも利便性の良い場所で大きな敷地の物件が手に入る可能性があります。

また新築住宅の購入費用よりも1～2割少なくてすむ場合もあります。

家のローンに縛られて動けなくなるよりも、自分のライフスタイルに合わせてリノベーションをしていく方法が若い人たちに指示されてきています。

「中古+リノベーション」を成功させるには、バラバラの窓口で行うよりも、一つの窓口でワンストップリノベで考える方が良いです。

まずはしっかり「中古+リノベーション」について勉強してみてはいかがでしょうか？

必要な窓口を1社に集約した「ワンストップリノベ」を得意としている会社「リノベ不動産」

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