【これは大事!】中古物件購入/成功の秘訣と15のチェックポイント!




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マゴピー

中古物件を購入するのは難しいって聞いたよ
何か注意することはあるのかな?

ソボちゃん

「物件探し」から始めないことだよ

マゴピー

え?どうして?
物件を探さないと何も始まらないよね?

ソボちゃん

実は先にもっとちゃんと
準備しておかないといけないことがあるんだよ

中古物件を買おうと物件探しから始めると失敗するってご存じですか?

不動産の現場では、物件を内覧したその日

「いかがですか?買われますか?今決断しないとこの物件なくなりますよ」と迫られることがよくあります。

これは営業トークと思われるかもしれませんが、人気のある良い物件だと実際すぐなくなるので「本当」です。

決断が遅いと他の人に契約をされてしまうのです。

だからこそ、事前にきちんと準備しておかないと購入の決断を的確にスピーディーにはできないのです。

では、事前に準備しておかなければいけないこととはなんでしょうか?

この記事の結論

  • 物件購入のパートナー選びが大切
  • 自分に合った資金計画を理解する
  • ローンの事前審査を受けておく
  • 失敗しない購入のためにする15のチェックポイント

不動産会社の担当者のペースに巻き込まれずに、しっかり自分で決断することが大切です。

ソボちゃん

詳しく解説するから最後まで読んでね

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目次

物件探しから始めると失敗する

中古住宅を購入しようと決めるとまずは物件探しから始める人がほとんどです。

不動産会社を訪問するとアンケートを書かされて希望を聞かれます。

するとすぐに物件の話に入っていきます。

営業マン

いい物件がありますよ
見に行きましょう

早ければ、その日のうちに物件を見に行く場合もあります。

不動産会社はお客様の希望のエリア、希望校区、希望の価格帯の物件を必死に探してくれますし、気に入ってもらえるようにその物件の良いところを伝えます。

それが不動産仲介の「一般的な流れ」になります。

しかし、本当に大切なのは物件購入のパートナー選び」「自分に合った資金計画なのです。

物件購入のパートナー選びの判断基準

マゴピー

パートナー選びってよくわからないよ~

ソボちゃん

誠実で信頼できる人がいいよね

マゴピー

それはそうだと思うけど
どうすればわかるの?

ソボちゃん

お客様のことを本当に考えてくれてるかだよね

判断基準は・・・

  • その担当者は自分の資金計画を一緒に考えてくれるか?
  • 借りられる額と自分に合った返済額(リフォームや諸経費も含めた金額)を一緒に見つけてくれるか?

とにかく物件を売ることだけを考えている担当者では良いパートナーとはいえません。

実際の不動産の現場では、お客様の希望価格帯や物件の相場で金額で決まっていってしまうことが多いので後で後悔しないようにしなければなりません。

自分に合った資金計画を知る

不動産会社に訪問したときに営業マンが一言目に口にするのがこの言葉です。

営業マン

おいくらくらいの物件をお探しですか?

このとき、あなたはなんと答えますか?

なんとなく回りの人が買った価格、イメージで答えてしまうことが多かったりします。

マゴピー

う~ん・・・
なんとなく家って2000万~3000万って感じかな?

でも実際は、そんなことを聞かれても「わからない」のが正解なのです。

ソボちゃん

わかりません
私の家族にはいくらくらいの家が最適でしょうか?

こんな風に答えてみればいいです。

不動産の素人が家を買おうとしているのですから、プロに教えてもらうのが当然のことなのです。

マゴピー

じゃ、なんで聞いてくるの?

ソボちゃん

もうこれは習わしとしかいいようがないね(笑)

実際、「自分の年収ならこれくらいの家が買えるだろう」と予想を立てている人もいますしね。

でもそれってあくまで物件本体の価格のイメージですよね?

中古物件であれば、物件本体の代金以外にリフォーム費用や手数料、登記の費用などの諸費用、引っ越しや税金なども含めて考えなければなりません。

そこをきちんと考えてくれる担当者を選ぶことをおすすめします。

よくありがちな「ローンで組める費用+自己資金」で物件を探してしまうと失敗する確率が高くなるので気をつけましょう。

住宅を購入するときに必要な諸費用についてはこちらで詳しく解説しています。

家を買うことが目的ではない

家を探し始めると、ついつい「家を買うこと」が目的となってしまいます。

思っていた毎月の返済額がちょっとくらいオーバーしても

「それぐらいだったら、何かを我慢したらローンを支払っていけるよね」と思ってしまいがちなのです。

しかし、本当の目的は「家を買うこと」ではなく、その買った家で大切な家族とともに幸せなライフスタイルを実現することではないでしょうか?

いつのまにか「家族との幸せなライフスタイル(本来の目的)の為の手段であった「家を買うこと」が目的にならないよう気をつけましょう。

マゴピー

ボクは「家」がほしいんじゃなくて
家族と幸せに暮らすために「家」が欲しいんだった

ソボちゃん

それが一番大切だね
だからしっかり準備していこう

資金計画を一緒に考えてくれる業者が大切

大切な準備の中でも資金的な部分は特に大切です。

どこの不動産会社に行っても、年収に対していくらぐらいまでなら借り入れできるかや、物件購入の返済額がいくらになるかは教えてくれます。

しかし、大事なのは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」なのです。

年収500万円の人がみんな同じ暮らしをしているとは限りません。

家族構成も違うでしょう。

自分のライフスタイルも考えて資金計画を立てるお手伝いをしてくれる業者を探すことが大切です。

そこで、物件を素早く決断するための準備のひとつとして「ローンの事前審査」をしておくことをおすすめします。

マゴピー

ローンの事前審査?

住宅ローンの事前審査がおすすめ

「事前審査」とは文字のとおり、金融機関で「いくら借りられるのか?」や「金利は実際にいくらなのか?」など、借り入れの条件を明確にすることです。

「事前審査」をするメリットは次のとおりです。

「住宅ローンの事前審査」のメリット

  • 資金計画を明確にする
  • 買い付け(購入申込書)が決まりやすくなる
  • 頭金や諸経費など、頭金がない場合も借り入れでまかなえるか明確になる
  • まさかの借り入れ不可が事前にわかる
  • リフォーム代金も同金利で借り入れできるか明確になる
  • 金融機関の事前審査の結果は他の不動産会社でも使える
  • 事前審査した金融機関で借りなければならないということにはならないので、契約後他の金融機関と比べて有利なところで借り入れることも可能
マゴピー

メリットいっぱいだね

ソボちゃん

特に買い付け証明書を出すときに差がでるよ

不動産購入の山場である購入申込書を出す段階で、人気物件や市場に出たての物件の場合、購入希望者が重なる場面があります。

基本的に申込額が同額であれば、購入申込書を先に出した先着順です。

しかし、購入の申込者が「ローンの事前審査」を受けている人と、これから受ける人であれば、当然、借りられることが決定しているローンの事前審査を受けている人」が優先されることが多いのです。

マゴピー

こんなところで差がでるんだね

ソボちゃん

売主さんの気持ちになれば
あとで「ローンが組めなかったのでやめます」って
言われるのは避けたいもんね

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中古物件を購入する際のチェックポイント

資金計画もできた、住宅ローンの事前審査もした、担当者さんも一生懸命物件を探してくれた。

いよいよ物件を購入する検討段階に入ってきました。

ここで確認しておくべきチェックポイントです。

中古物件を購入する際の15のチェックポイント

  1. 資金計画は完全ですか?
  2. ローンの種類、金利などは理解していますか?
  3. 当初の返済予定額を超えていませんか?
  4. 諸経費も確認しましたか?
  5. 将来子どものかかる学費や習い事の費用、車や旅行などの余裕もみていますか?
  6. 建物の状態、不備などはプロが診断していますか?
  7. リフォームや修繕にかかる費用の額は出ていますか?
  8. 商品グレードやイメージの共有はできていますか?
  9. カーテンやエアコン、照明などの費用も予定していますか?
  10. 引っ越し費用は予定していますか?
  11. 時間が経ってから支払う不動産取得税なども予定していますか?
  12. 住んでからのアフターケアは安心できますか?
  13. 瑕疵保険やローン控除の利用の可否などは確認しましたか?
  14. 接道状況、違法建築かどうかなどは確認しましたが?
  15. 物件の近隣、学校校区、生活施設は確認しましたか?
マゴピー

ひゃ~~!
こんなにチェックしなきゃいけないんだね

ソボちゃん

そうだよ
これから自分が住む家のことだからね

何度もいいますが、特に資金的な面の確認が大切なのです。

  • 予算を超えてるけど、毎月のお小遣いを減らせばなんとかなるだろう
  • 返済はしんどそうだけどこれくらい出さないといい物件はないよね
  • 建物診断やリフォームの見積もりはまだ出てないけど、そんなにかからないだろう

こんなことを思っていたら危険信号です。

試算が甘くて後で泣きをみてしまう可能性があるのでしっかり見直してください。

住宅を買うときに必要な諸費用についてはこちらで詳しく解説しています。

瑕疵保険やローン控除についてはこちらで詳しく解説しています。

まとめ

中古物件を購入するにはいきなり物件探しから始めるのではなくしっかりとした準備が必要です。

家を買うことが目的ではなく、あなたと大切な家族が幸せに暮らすための手段であることを忘れないでください。

そのためには資金的な面をしっかり理解しておくことが大切です。

「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で資金計画を立ててくれるパートナーを選んで一緒に考えてもらってください。

そして物件の代金だけでなく他の費用も必要であるということを理解しましょう。

あとはローンの事前審査を受けていれば購入を決断する際にスピーディーに有利に働きます。

そして実際に物件を購入する際はチェックッポイントに一つ一つ「OK」を出せるようにしてくおきましょう。

マゴピー

中古物件を購入するのは簡単ではないけど
しっかり準備さえしておけば大丈夫だね

ソボちゃん

あとで後悔しないように
準備はしっかりしておくに限るね

ローンの事前審査は簡単な入力であなたにピッタリな金融機関の提案をしてくれる「モゲチェック」を利用するのがおすすめです。

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