どっちが正解？マンション売る・貸す？メリット・デメリットで比較しよう

今まで住んでいたマンション。

仕事の関係で住まなくなったので売りにだそうかな？それとも賃貸で貸そうかな？

相続で手にしたマンション。

売ってしまって現金化するのがいいのかな？せっかくなら収益物件にして家賃収入を得る方がいいのかな？

そんな悩みを抱えていませんか？

「売却」か「賃貸」かはその人が抱える状況によって様々なパターンが考えられるので目安になることを解説していきますね。

マンションを売却するメリットとデメリット

今まで住んでいたマンションに、もう住むことがなくなったら売却するのが一般的です。

マンションを売却するメリットとデメリットを説明します。

メリット	デメリット
まとまった現金が手にはいる 維持費がいらなくなる 居住用不動産は税制優遇を受けられる 賃貸より難易度が低い	すぐに売れるとは限らない 売却タイミングで価格が変わる 仲介手数料や税金などがかかる

マンションを売却するメリット

まとまった現金が手にはいる

マンションを売却すると「まとまった現金が一括で手に入る」という点が最大のメリットです。
手にした現金は次の物件を購入するための資金にしたり、老人ホームに入所するための一時金などに利用することができます。

住宅ローンを組んでいた人は、売却資金で残債を完済できます。

また、相続したマンションであれば、現金を相続人同士で公平に分配することも可能です。

維持費がいらなくなる

マンションを売却すると維持費がいらなくなります。

マンションは保有しているだけで固定資産税や管理費、修繕積立金などを支払わなければなりません。

これは賃貸に出していてもかかる固定費です。

しかし、マンションを売却してしまえばこれらの維持費を負担する必要がなくなります。

居住用不動産は税制優遇を受けられる

居住用のマンション（マイホーム）を売却したときは、3,000万円の特別控除や各種買換えの特例を受けることができます。

不動産の売却では、各種経費を差し引いても利益が出た場合、税金を支払う必要があります。

しかし、売却したマンションが居住用不動産だった場合には、※1「3,000万円の特別控除」や各種買換え特例を受けることができます。

※1　「3,000万円の特別控除」とは売却利益から3,000万円を差し引いてくれることです。

ただし、マイホームを売却せずに賃貸として利用してしまうとこの「3,000万円の特別控除」は利用できなくなります。

賃貸より難易度が低い

マンションを賃貸に出して需要が多いのは立地が良い場合です。

借り主さんを見つけるのが難しい立地のマンションなどは売却の方が選択しやすいです。

マンションを売却するデメリット

すぐに売れるとは限らない

マンション売却のデメリットは、すぐに買い主が見つかるとは限らないという点です。

買い主が現れても、値段交渉などで自分が希望する価格で売れない可能性もあるので、まとまった現金がいつ入ってくるのか、思っていた金額が入ってくるのかは保証されていません。

買い主が見つからない間は管理費・修繕積立金や固定資産税などを支払い続ける必要があります。

なお、マンションの売却期間は立地や築年数から受ける影響が大きく、立地が良ければ早く売却できたり、逆に築年数が古かったり、立地が郊外だったりすると半年経っても売れないこともあります。

なかなか売れない場合や、事前にそのようなことが想定されるようであれば不動産会社に直接買い取ってもらうのも一つの手です。

ただし、買取は、仲介による売却方法より価格が安くなります。

どうしてもすぐに現金が必要な方でなければ仲介で売却するのがお勧めです。

売却タイミングで価格が変わる

マンションは売却のタイミングで価格が変わります。

築年数が古くなるほど価格は下がりますし、市況によっても価格は上下します。

マンションを売却するのであればなるべく築年数が新しいときや市況が動いている「売りどき」を逃さずに売ることが望ましいです。

仲介手数料や税金などがかかる

マンションを売却する際は、さまざまな費用や税金がかかります。

まず、不動産会社に売却を依頼して成約すると仲介手数料がかかります。

仲介手数料は下記のように上限が決まっています。

売買価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円～400万円以下	取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

マンションを売った金額が買った時の金額より多くなり、売却益が出ると譲渡所得税の支払いが発生します。

譲渡所得税とは所得税・住民税・復興特別税の総称となります。

不動産を売却して売却益が出た場合に確定申告で支払わなければならない税金です。

マンションを所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、長期譲渡所得の方が税率が安くなります。

具体的には、以下の通りです。

項目	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下 の場合	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超 の場合	15%	5%	0.315%	20.315%

マンションをどう売却したいか？

マンションをどう売却したいか？と聞かれたら「早く売りたい」もしくは「高く売りたい」もしくは「早く高く売りたい」だと思います。

早く売りたい

マンションを早く売りたいのであれば、業者に買い取ってもらうのが一番早いです。

ただし、仲介で販売するよりも価格は安くなります。

まとまった現金が早く必要な方には少し安くなりますが業者買取が一番早いです。

高く売りたい

マンションを高値で売却したい方は不動産会社に仲介の依頼を出して契約を結ぶ、仲介売却を依頼しましょう。

この仲介での売却方法は、売り主側に売却価格を決める権利がありますし、高値で売却できる最適な手段です。

しかし一方で買い主を探すのに時間がかかります。

早く売ろうとすると安い価格で取引されるケースがあります。

売買価格を下げないためには、売買活動にかける時間はある程度の余裕を持たせておきましょう。

早く高く売りたい

マンションを早く高く売りたいのであれば、やはり需要と供給のバランスです。

例えば新築で購入したマンションを築年数が10年を超える前に売却するのがおすすめです。

築年数が0～10年内で売却しようと思う方は少ないので、市場価値としても高値で取引されています。

それが好立地の好条件下にある物件であればあるほど、高値で取引されています。

それともう一つ、マンションを最大限高く売るには、複数社の査定額を比較する手続きが不可欠です。

不動産会社の査定額は各社が「ウチならこれくらいの金額で売れる」という意思表示なので、

比較してみてより高い査定金額を提示してくれた業者に依頼をすれば、その分だけマンションが高く売れやすくなります。

つまり、複数の不動産会社の査定額を比較できるかどうかが、高額売却のポイントとなってきます。

複数社の査定額を比較するためには、一括査定サイトを活用するのが一番です。

一括査定サイトを活用することで、マンションの査定に対応する複数の不動産会社へ一括で査定依頼をすることができます。

自分の力で近所の不動産会社に査定を依頼することもできますが、マンション売却に対応する優良な業者は他県にも存在するので、自分の検索の力だけでは引っかからない可能性もあります。

優良業者を見落とさず、スムーズに業者を比較するためにも、無料の一括査定サイトを活用していきましょう。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

次はマンションを賃貸に出した場合のメリットとデメリットを解説しましょう。

メリット	デメリット
賃料収入が得られる 節税効果が得られる 将来、マンションに戻って住むことができる 将来的に売却することもできる	空室リスク等を負う必要がある 管理の手間がかかる 一度賃貸に出すと入居者を退去させるのは難しい 初期投資や退去後の費用がかかる

マンションを賃貸に出すメリット

賃料収入が得られる

マンションを賃貸に出すメリットとしては、賃料収入が得られることが一番のメリットでしょう。

資産としてのマンションを所有したまま、収入を得ることができることになります。

住宅ローンを返済中であっても、賃料収入から住宅ローンを返済することも可能で、将来売却する資産としての効果も期待できます。

ただし、住宅ローンは基本的に、「居住する人」のためのローンであるため、返済の途中で他人へ賃貸することは基本的に認められていないことが多いです。

まずは金融機関の担当者に確認するようにしてください。

継続利用が不可能な場合は、賃貸に対応するローンへの借り換えが必要になります。

節税効果が得られる

賃料収入は不動産所得となるので、出た利益に対して確定申告をして税金を支払う必要があります。

その時にマンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、減価償却費、住宅ローンの金利などの費用については経費として計上することができ所得控除の対象とすることが可能です。

将来、マンションに戻って住むことができる

将来、マンションに戻って住むことができる点もメリットとなります。

自分以外にも子どもが将来住む可能性もあるため、家賃収入を得ながら子どもが社会人になるまで物件を残しておくことも可能です。

将来的に売却することもできる

マンションを貸しておけば、将来的に収益物件として売却することもできます。

とりあえず家賃収入を得ておき、現金が必要となったタイミングで売るといった選択も可能です。

ただし、この場合は居住用不動産の「3,000万円の特別控除」は受けられないのでご注意ください。

マンションを賃貸に出すデメリット

空き室リスク等を負う必要がある

ずっと入居者がいてくれればいいのですが、退去されて空き室になる可能性もあります。

その間は賃料収入は得られませんが、管理費、修繕積立金等の毎月の固定費用やローン残債を貯金から支払わなければなりません。

また、入居者が自殺してしまったり、火事など事故を起こしてしまったりすると事故物件となり、次に賃貸に出すのが難しくなってしまう可能性もあります。

管理の手間がかかる

マンションを賃貸に出すと管理の手間がかかってしまいます。

入居者の対応や家賃の集金、トラブル対応など自分でできない場合は不動産会社に依頼することになりますが、その場合は管理委託料を支払う必要があり、得られる収入が減ってしまいます。

また、水漏れや設備故障のときにはどう対応するのか判断し、必要であれば家主が修理費用を支出する必要があります。

一度賃貸に出すと入居者を退去させるのは難しい

賃貸契約は、基本的に借主に都合の良い内容となっています。

そのため、一度賃貸に出すと入居者を退去させるのが難しいという点は理解しておきましょう。

将来的に、マンションに戻る可能性が高いのであれば、定期借家契約を活用すると良いでしょう。

その場合、家賃は少し下がります。

また、賃貸に出したまま売却するオーナーチェンジという売買契約もありますが、投資用の物件となってしまいます。

一般的に、投資用の物件を買い求める人は収益物件として利回りを重視するので、購入額に対して家賃収入がどの程度あるかという「利回り」が低ければ、マンションの価値が厳しく査定されることになります。

居住用のマンションより売却金額が下がってしまう傾向にあります。

初期投資や退去後の費用がかかる

マンションを賃貸に出すときは、設備を新しくしたり、壁紙を張り替えたり、ハウスクリーニングなどをすることが多く、初期投資の費用がかかります。

また、入居者が退去して、次の入居者を探すために不動産業者への広告費や経年劣化による設備の修繕費なども貸主が負担しなければなりません。

マンションを売却するのが向いてる人

買い替えの人

お家を買い替えたい人の場合、買い替え先の物件を購入するのに必要な頭金の一部を、現在の自宅売却によって確保するのが一般的でしょう。

その場合、現在の自宅の住宅ローン残高を返済して、仲介手数料なども支払ったうえで頭金に充当できる金額が残るような売却価格が理想です。

上記はあくまで理想で住宅ローン残高にもよりますが、複数の不動産業者に査定をしてもらえば買い替え物件の頭金の金額が変わってくる可能性があります。

売却を決めた方は必ず複数の不動産業者に査定をしてもらいましょう。

マンションを賃貸に出すのが向いてる人

資金的に余裕のある人

次の引っ越し先の資金も貯金から出す余裕があって、多少の空き室リスクにも動じない人です。

一定期間だけ家を離れる人

海外転勤などで一定期間は住まないけれど、転勤が終わればまた戻ると決まっている場合は、賃貸に適しているといえます。

賃貸には「定期借家契約」という方法があり、「2年・5年・10年」などの期間限定でマンションの貸し出しが可能です。

このようなケースでは、大家にとって便利な定期借家で貸し出すことも可能です。

ただし、借りる側からすれば期間が決められているという点で不便な契約となるので、通常の賃貸契約よりも入居者がつきにくいことは、念頭におかなければなりません。

立地が良くて収益が見込める人

賃貸経営を行うのならば「黒字にする（利益を出す）」ことは絶対条件です。

年間の家賃収入から、必要な経費（修繕費や管理費用など）を差し引いてプラスにならなければ、賃貸には向いていない物件だといえます。

「立地がいい」という付加価値のある不動産は、賃貸経営に有利な物件です。

便利な場所は長く住んでくれる可能性も少なくありません。

同じ入居者が長く住んでくれれば、入退去時にかかる経費（ハウスクリーニングや壁紙の張り替えなど）を抑えつつ、安定して家賃収入が得られます。

売却か賃貸か迷う人にはマンションナビを利用してみよう

それでもまだ売却か賃貸か迷う人は売却金額と賃料の両方を査定してくれる「マンションナビ」というサービスがあります。

「マンションナビ」とはマンションの不動産査定に特化した「不動産一括査定サイト」です。

「不動産一括査定サイト」とは一度の申込みで複数の不動産会社へ一括で査定依頼ができるサービスのことです。

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運営会社	マンションリサーチ株式会社
利用料金	無料
提携会社数	全国2500店舗
対応エリア	全国
実績	年間約2万人 累計500万人※マンションナビ調べ
最大査定会社数	最大9社

マンションナビのメリット

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マンションナビはおよそ2,500社の不動産業者と提携中です。

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マンションの市場相場を即日調査できるのもメリットです。

また、マンションナビの特徴として、売却査定のほかにも賃貸経営を踏まえた賃料査定も同時に行える点があげられます。

つまり、ひとつの物件で売却と賃貸（家賃収入）の2つの選択ができるということです。

マンションナビのデメリット

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マンションナビにて、より有益な情報を得たい場合には会員登録が必須です。

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それだけの価値があると判断した方が、12万名超存在するという証でもありますね。

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簡単な情報だけでは「何もわからない」ので、きちんと査定してほしい場合には詳しい内容を確認されるのは仕方ないのです。

どうしても営業電話が苦手な方の対処策として・・・

• 最初の申し込み時に9社ではなく3社くらいに絞る
• 備考欄に「メール連絡を希望します」と記載しておく

このような対処策をしておけば少し安心ですね。

まとめ

マンションを売却するか賃貸に出すかで悩まれる方は多いです。

まとまった資金が必要な方は売却、少し資金的に余裕がある方は賃貸に出すこともありだと言えます。

それぞれのメリット・デメリットを見てご自身に一番最適な選択をしていただけたらと思います。

今住んでるマンションが一体いくらで売れるのか、もし賃貸に出したときはいくらの賃料を得れるのか気になった方はマンションナビで複数社に無料査定してもらうことをお勧めします。

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