再建築不可物件どうする？リフォームできるの？費用面や注意点は？

もしかして再建築不可物件についてお悩みではありませんか？

お家のリフォームを考えているけれど、不安に思うことや疑問に思うことがあって一歩踏み出せずにいるあなた。

そんなお悩みを抱える皆様に向けて、この記事では再建築不可物件について詳しく解説します。

結論、再建築不可物件はリフォームも売却もできます！

ただし一定の条件を満たす必要がありますのできちんと説明していきますね。

専門家に相談するポイントから、具体的なリフォームのステップ、再建築不可物件の活用事例まで、あらゆる角度から情報を提供します。

不安を解消し、安心して再建築不可物件の対策に取り組むためのガイドとしてご活用くださいね。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在家が建っているけれど、建物を壊して更地にするともう新しい建物を建てることができない物件のことです。

これは、再建築不可物件が「接道義務」を満たしていないためなのです。

接道義務

接道義務とは建築基準法によって定められており、「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という条件があります。

上の図のように、この義務を満たしていない物件は、再建築が認められないため、更地にすると新しい建物を建てることができないのです。

接道義務が必要な理由

接道義務を満たさない土地に建つ家は、火災時に消防車が入れなかったり、急病時に救急車が進入できなかったりするリスクがあるからです。

そのため、こうしたリスクを避けるために、接道義務を満たさない物件には新しい建物を建てることができないとされているのです。

再建築不可物件のメリット・デメリット

まずは再建築不可物件のメリットとデメリットを知ることが重要です。

再建築不可物件のメリット

１. 固定資産税が安い

物件を所有すると毎年固定資産税を納付しなければなりませんが、再建築不可物件は固定資産税が安いことが多いです。

再建築不可物件は課税評価額（税金算出の根拠となる金額）が低いという特徴がありますので、結果として物件にかかる固定資産税と都市計画税が安くなることが多いのです。

不動産を維持するための固定支出が低くなるのはうれしいポイントといえるでしょう。

再建築不可物件のデメリット

1. 再建築ができない

再建築不可物件の最も大きなデメリットは、新しい建物を建てることができない点です。

建築基準法の接道義務を満たしていないため、建て替えや増築、改築ができません。

こうした物件の築年数は数十年経っていることが多く、建物をそのまま使用すると修繕費がかさむことがあります。

さらに、火事や地震で建物が全壊した場合でも、再建築不可物件では新しい建物を建てることができないため、注意が必要です。

2. 高い値段で売れない

再建築ができないため、資産価値が低く、将来的な売却時に高い値段で売るのが難しいことがあります。

再建築不可物件の購入時に住宅ローンが借りられないことも、売却時のデメリットに繋がる点です。

既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されるため、値段の交渉に応じる必要が出てきます。

3. 更地になると固定資産税が高くなる

更地になると固定資産税が高くなることも再建築不可物件のデメリットの1つです。

土地の面積によって固定資産税の軽減額は異なり、200㎡以下の部分は評価額が1/6に、200㎡以上の部分は1/3に軽減されます。

しかし、この特例は建物が建っていることが条件です。

そのため、再建築不可物件で建物が倒壊したり解体された場合、更地にするしか方法がなく、この特例が適用されなくなってしまい固定資産税が高くなる可能性があるのです。

4.リフォーム費用が高くなる

再建築不可物件は建て替えはできませんが、リフォームすることは可能です。

しかし、通常の物件と比べてリフォーム費用が高くなることがあります。

再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、道路幅が狭く、材料の運搬に必要な工事車両を使用できない場合があります。

小型の工事車両で運搬回数を増やすか、手作業で運搬する必要があるため、工事期間が長くなり、その結果、人件費などのリフォームコストが上がるのです。

再建築不可物件はどうすればいい？

「再建築不可物件ダメじゃん！」と思われた方も多いと思いますが、再建築不可物件でも活用する方法はありますので安心して下さい。

1. 収益物件として賃貸にする

再建築不可物件は建て替えできないからといって家賃が下がるわけではありません。

入居する賃借人さんには建て替えできるかできないかは関係のない話なのです。

道が狭くても便利な場所であったり、古き良き風景の中の佇まいを生かして賃貸物件として利用することは可能です。

固定資産税が安いなどランニングコストが低いわりに周辺の家賃相場と同等の賃料が得られる可能性が高いため、利回りは高くなる可能性があります。

2.セットバックを行う

再建築不可物件でも、接している建築基準法上の道路の幅員が4m未満の場合、セットバックを行うことで再建築可能になることがあります。

セットバックとは、道路と土地の境界線を後退させて接している前面道路の幅を4m以上にする方法です。

これにより、接道義務を満たし、再建築が可能になります。

3. 駐車場にして貸し出す

再建築不可物件の活用法として、更地にして駐車場や駐輪場の運営も考えられます。

アパート経営と比べて収益性は低いですが、初期費用を抑えて始めやすいです。

特にアスファルト舗装をしない場合は、フェンスや看板などの最低限の設備費のみで運営できます。

また駅近くの物件であれば、駐車場ではなく駐輪場として活用できます。

車が通れないような狭い敷地でも、十分に利用価値があります。

4.トレーラーハウスを設置する

トレーラーハウスは、牽引されて移動する荷台車両（トレーラー）の上に住居などの設備を備えた構造物です。

車両として扱われるため、建築物とは異なり、新たな建物を建てられない再建築不可物件の敷地内にも設置可能です。

個人利用だけでなく、収益物件としての活用も見込めます。

一般的な住居の建築費に比べて安く取得でき、車両扱いのため、固定資産税や不動産取得税がかかりません。

車両扱いになりますが自走できないため、自動車税も不要です。

ただし一定のサイズに満たないトレーラーハウスは、自走できる車検付きトレーラーハウスとして扱われ、自動車税や自動車取得税、重量税などが必要です。

自治体によっては減価償却費がかかることがあるため、事前に条例を確認しましょう。

再建築不可物件の敷地は間口が狭かったり、道路に面していなかったりすることがあるため、トレーラーハウスを搬入できないケースも考えられますので注意しましょう。

5.リフォームする

再建築不可物件でも、特定の条件を満たせば大規模な修繕や模様替えなどのリフォームは可能ですので引き続き住み続けることもできます。

 ただし、延べ床面積を増やす増築や建物の一部解体・撤去をともなう改築などは、条件に関わらず建築確認申請が必要なため、再建築不可物件では行なえません。

再建築不可物件のリフォーム範囲と条件

再建築不可物件でも可能なリフォームの範囲とは？

再建築不可物件でも、既存の建物をリフォームすることは可能です。

ポイントは建築確認申請が必要ないものであれば可能ということです。

内装の改装

壁紙の張り替え、床の張り替え、天井の塗り替えなど、建物内部の改装は自由に行えます。

設備の取替

キッチンやバスルーム、トイレなどの設備を新しくすることもできます。

間取りの変更

内部の壁を取り払って部屋の数や配置を変えることも可能です。

ただし、構造上重要な壁（耐力壁）は取り壊せないことがあります。

外装の改修

外壁の塗り替えや屋根の修理もできます。

また、窓やドアの交換も可能です。

再建築不可物件のリフォームの条件とは？

再建築不可物件のリフォームを行う際には、いくつかの条件や制約が存在します。

柱と梁は残さなければいけない

再建築不可物件では、柱と梁を残したまま床、天井、壁を全て取り替えるリフォームであれば可能です。

木造建築では、建物の基本的な構造を変更しない限り、改築とみなされず、建築確認申請は必要がありません。

建物を構造部分だけにすることで、柱や梁などの主要な構造部分の状態を確認し、補強することもできます。

柱と梁の取り替えはそれぞれ1/2まで

再建築不可物件のリフォームでは、柱と梁を全体の半分まで新しいものに交換することができます。

例えば、もし建物全体に30本の柱がある場合、最大で15本まで新しい柱に取り替えることができるのです。

再建築不可物件は築年数が古い場合が多く、そのため柱や梁が老朽化していることがあります。

この場合でも、柱と梁の各部分の半分を新しいものに交換することで、建物の耐久性を向上させることができます。

増築は防火地域・準防火地域以外にある家の10㎡以下まで

再建築不可物件は通常、増築が許されませんが、防火地域や準防火地域に指定されていない地域では、10㎡以下の増築が可能です。

防火地域や準防火地域は、建物が密集しており火災が発生しやすい地域です。

これらの地域では、増築に対して厳しい制限が課されています。

一方、それ以外の地域では、10㎡以下の増築であれば建築許可申請が不要なのです。

そのため、再建築不可物件であっても、この規模の増築は可能です。

再建築不可物件リフォーム時の注意点

再建築不可物件はリフォームが可能ですが、リフォームするには注意しなければならないポイントがあります。

費用が高くなる可能性がある

再建築不可物件の多くは、周辺の道路が狭い、隣接する建物が近いなどの理由で、工事のための重機や大型トラックの出入りが難しいことがあります。

このため、材料の運搬や工事のための足場の組み立てが困難となり、人件費がかさみ工事費用が高くなる可能性があります。

最悪の場合、工事自体が断られるケースもあります。

リフォーム会社への確認

リフォームを計画する際には、リフォーム会社に相談し、この物件での工事が可能かどうかを確認しましょう。

リフォーム会社によっては、このような物件の工事を断られることもあります。

事前に複数の会社に相談し、対応可能な業者を見つけることが重要です。

もしリフォーム会社を見つたいときにはタウンライフリフォームというサービスを利用するのがおすすめです。

リフォームの見積もりを依頼する際に、自動的に複数の業者から連絡が来てしまい困った経験はありませんか？

タインライフリフォームでは、そんな悩みを解決するために、あなた自身が見積もりを依頼したい会社を選ぶことができます。

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2. 各会社のPRポイントやホームページを見て、信頼できる会社を選びましょう。候補として表示される会社はどれも優良なリフォーム会社ですが、お客様と業者の相性が大切です。
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でも、せっかく依頼した見積もりを見て「この会社ではなかったな」「希望と合わないな」と思った場合でも、簡単に断ることも可能なのです。

見積もりを依頼した後で、断るのが苦手な方も安心のサポートがタインライフリフォームにはあります。

断るのが不安な場合でも、タウンライフリフォームのスタッフから断りの連絡をしてくれるので安心です。

タウンライフリフォームでは、再建築不可物件のリフォームでも対応している会社もありますので一度ご利用してみるのはいかがでしょうか？

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古すぎる場合は危険

建物が老朽化しており、構造的に不安定な場合は、大規模なリフォームが難しいことがあります。

この場合、専門家による評価と補強が必要になりますが、場合によってはリフォームが不可能と判断されることもあります。

特に古い建物では、現在の耐震基準を満たしていないことがあります。

この場合、大規模なリフォームを行うには耐震補強が必要ですが、高いコストがかかります。

もしもあなたのお家が老朽化が原因で建物の一部が崩れて近隣のお家や人に損傷を与えた場合、損害賠償問題に発展する可能性もあります。

もし建物的にも金銭的にもリフォームや補強が難しい場合には売却されることをおすすめします。

再建築不可物件を売却する

そう思った人は売却してしまうのがおすすめです。

再建築不可物件の不動産価値と売却方法

再建築不可物件は、新たに建物を建てることができないため、通常の物件よりも不動産価値が低くなりがちです。

一般の買い手は、すぐに住めて長期間住み続けられる物件を求めているため、建て替えができない再建築不可物件は通常検討されません。

また住宅ローンが通らないので現金で一括で買える人にしか売却できません。

したがって、再建築不可物件を売却する場合は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

専門の買取業者は、再建築不可物件をリノベーションして再販するノウハウを持っているため、

そのままの状態で買い取ってもらえる可能性が高いでしょう。

買取業者の選び方と交渉のコツ

専門性を確認する

再建築不可物件の買取に特化した業者を選ぶと、専門的な知識と経験が豊富であるため、適切な査定と対応が期待できます。過去の取引実績を確認しましょう。

口コミや評判を調べる

インターネット上の口コミや評価サイトを利用して、業者の信頼性や評判を調べましょう。

実際に利用した顧客の声を参考にすることで、信頼できる業者を見極めることができます。

相談のしやすさ

業者のスタッフが丁寧で親身になって相談に乗ってくれるかも重要なポイントです。

初回の相談時の対応を見て、信頼できるかどうかを判断しましょう。

疑問点や不安な点をしっかり解消してくれる業者を選ぶことが大切です。

再建築不可物件の買取業者でおすすめなのは「訳あり物件買取PRO」です。

訳あり物件買取PROとは？

訳あり物件を専門に買い取ってくれるのが「訳あり物件買取PRO」です。

「訳あり物件買取プロ」では殆どの物件の買取が可能です！

例えば下記のような物件を中心に買い取っている会社です。

「訳あり物件買取プロ」が高額買取が可能な理由

「訳あり物件買取プロ」が高額買取を実現できる理由は、現代の多様化する価値観に対応し、独自のノウハウと豊富な実績を持っているからです。

1. 多様な価値観への理解

現代の価値観は多様化しており、どんな物件にも実はニーズがあります。

しかし、時代遅れの価値観を持つ業者では、このニーズに気付くことができません。

「訳あり物件買取プロ」は、多様な価値観を理解し、それぞれのニーズに合った物件情報を提供する独自の販路を持っています。

2. 専門的なノウハウ

運用方法や法律知識が不足している不動産業者では、再建築不可物件を有効に再生する方法を思いつかないことがあります。

しかし、「訳あり物件買取プロ」では、あらゆる物件を蘇らせるための専門的なノウハウを持っています。

これにより、物件を価値あるものに変えることができ、その結果、正しい価値で査定することができます。

3. 豊富な実績

「訳あり物件買取プロ」は創業から9年間で、多くの訳あり物件を買い取った実績があります。

この実績により、さまざまな物件に対する適切な評価と再生方法を確立しています。

4. 自社運用のケース

また、「訳あり物件買取プロ」は、買い取った物件を自社でそのまま運用するケースも多いです。

この運用方法により、物件の価値を最大限に引き出すことができ、高値での買取が可能となります。

「訳あり物件買取プロ」のメリット

訳あり物件買取PROのメリットを次のとおり。

1. 迅速な査定と現金化

訳あり物件買取PROは、迅速に物件の査定を行い、短期間で現金化が可能です。

これは、仲介による売却よりも買取の方が早く売却できるためです。

仲介の場合、買主を探す必要があり、売却までに平均で3ヶ月から半年かかることがありますが、買取では1週間から1ヶ月ほどで売却が完了します。

訳あり物件買取PROは常に買い取り用の資金を用意しているのでお待たせすることもありません。

2.契約不適合責任を負わなくてよい

訳あり物件買取PROでは、仲介の場合に発生する契約不適合責任を負う必要がありません。

通常の仲介売却では、売主は契約不適合責任を負い、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に責任を負います。

例えば、引き渡し後に雨漏りや建物の傾き、土壌汚染、心理的瑕疵や法的瑕疵が見つかった場合などです。

契約不適合責任を負うと、売却後も買主の求めに応じて物件の修繕や補償を行わなければならず、売主は心が休まらないことがあります。

しかし、訳あり物件買取PROに依頼することで、これらの責任を負うことなく安心して物件を売却することができます。

仲介手数料がいらない

買取であれば、仲介の場合にかかる仲介手数料がかかりません。

仲介の契約ではかかる仲介手数料が買取の場合には必要ありません。

不動産の仲介の売買であれば仲介業者（不動産会社など）に仲介手数料を払う必要があります。

売買契約の場合は取引価格の3% + 6万円（消費税別）が一般的な費用となります。

訳あり物件買取PROを利用すると買取であるため、仲介手数料を別に用意する必要がないのは嬉しいですね。

＼全国無料査定／

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという大きな制約がありますが、リフォームは条件次第で可能です。

ただし、リフォームに際しては工事車両の進入や足場の組み立てが困難な場合があり、費用が高くなることがあります。

主要構造部分の工事範囲を1/2以内に抑える必要があり、この点についても注意が必要です。

再建築不可物件をどうするか悩んでいる方は、リフォームが可能かどうかを事前に確認しましょう。

リフォームが難しい場合や、費用面で納得できない場合は、「訳あり物件買取PRO」のような専門の買取サービスを利用して、物件を早期に現金化することも一つの有効な手段です。

再建築不可物件のリフォームや売却を検討する際には、この記事で紹介したポイントを参考に、最適な方法を選んでください。

再建築不可物件の特性を理解し、適切な対応をすることで、再建築不可物件を有効に活用することができますよ。

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