【住宅ローンいくら減らせる？】借り換えのタイミング/メリット・デメリットは？

「住宅ローン、このままでいいのかな？」と不安に思っていませんか？

お家を購入するときは未来に夢を見ていますから、少々きつい住宅ローンでも審査が通ったのなら大丈夫だろうと組んでしまう方もいらっしゃいます。

住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。

更に良い条件での借り換えという方法もあります。

実際に住宅ローンを借り換えて楽になった方の声も聞きますよね。

ただ全ての人がそうなるとは限りません。

住宅ローンの借り換え時に大切なのは、総返済額の減少だけに着目しないことです。

手数料や時間的コストも含めて総合的に考えましょう。

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借り換えたらどうなるの？

住宅ローンをより金利の低いものに切り替えることで、毎月の支払額や総返済額を減らせることが可能です。

逆にいえば毎月の支払額や総返済額を減らせない場合は借り換えをする必要がないということです。

借り換えのメリット・デメリット

住宅ローンの「借り換え」とは、高い金利で組んでいたローンをより金利の低いもので組み直して「現在のプランよりも有利な条件で新たに住宅ローンを借り直す」こと目指しています。

一番の目的は、住宅ローンの「総返済額を減らす」ことであり、それまで組んでいた住宅ローンの残債は、新たな住宅ローンで借り入れたお金で一括返済することになります。

住宅ローンの借り換えのメリット

借り換えするメリットはこちらです。

借り換えをする目的の一つである「総返済額」を減らすことが可能です。

また金利が下がることで毎月の返済額も減らすことが可能です。

毎月の返済額をキープできるのであれば返済期間を短くすることも可能でしょう。

また現在変動金利の方は将来的に金利が上昇したときの不安もお持ちだと思いますので、固定金利への借り換えでその不安をなくすことも可能です。

住宅ローンの借り換えのデメリット

借り換えするデメリットはこちらです。

特に注目すべき点は「借り換えには手数料・諸費用がかかる」という点です。

住宅ローンを組むときには、事務手数料や抵当権設定費用、印紙税などの諸費用がかかります。

金融機関によって異なりますが、費用として借入金額の3％程度が必要になります。

借り換えのときでも同じです。

この手数料・諸費用が借り換えによる経済的負担の軽減効果を大きく減少させてしまうケースがあるのです。

また住宅ローンの契約や審査を再度行わなければならなかったり、新たな住宅ローンの借り入れとすでにある住宅ローンの一括返済を同時に行わなければなりません。

そのため、手続きも煩雑になります。

すべての手続きにおいて多くの書類を揃える必要があり手間はかかります。

審査については、借り換えの人の方が信用が高く審査が通りやすい傾向があります。

しかし、借り換え時は利用者が年齢を重ねているため、健康状態が悪化している場合では団信に加入できないことがあります。

団信に加入できない場合は住宅ローンは組めません。

その場合は、引受基準を緩和したワイド団信に加入するか、団信が不要なフラット35を検討するという方法があります。

※団信に関してはコチラの記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの借り換えで注意すべきポイント

借り換えには注意すべきポイントがあります。

次の場合のような借り換えには注意が必要です。

完済までの期間が少ない

完済までの期間が短い方は、借り換えのメリットが少ないです。

「手間と時間をかけたわりには期待したほど効果はなかったな」という結果になりがちです。

住宅ローンの残年数は、一般的には10年以上あるとメリットが出やすいと言われています。

大切なのは、総返済額＋手数料・諸費用を計算して借り換えをする方がいいのか総合的に判断する必要があります。

また借り換えには新規借り入れと同じくらいの手間がかかりますので慎重に判断してください。

住宅ローンの残高が少ない

住宅ローンの残高が多ければ金利負担も大きく、少なければ金利負担も少なくなります。

そのため住宅ローンの残高が少ない方は借り換えのメリットが少ないです。

一般的には1,000万円以上の残高があると良いとされています。

借り換え前後の金利の差が小さい

借り換え前後の金利の差が小さい場合も借り換えのメリットが少なくなる可能性があります。

借り換えは基本的に、金利の安いプランに住宅ローンを切り替えることで総支払額・総返済額の削減を目的とするものです。

借り換え前後の金利差が低ければ諸費用分が逆に負担となる可能性もあります

目安としては１％以上の金利差とされています。

住宅ローン控除の適用期間内かどうか

住宅ローン控除の適用期間内の場合、毎年末の住宅ローンの残高と控除額は連動しているため、借り換えによって住宅ローンの残高が減ると控除額も減ってしまいます。

控除額は数千円～数万円の減額になるので軽減効果が大きい方の場合は注意してください。

また新しい住宅ローンの返済期間が１０年未満になると住宅ローン控除の適用期間中であっても控除を受けられなくなるので注意してください。

返済期間を短く設定する

住宅ローンの借り換えで返済期間を短くしようと検討する人もいます。

それにによって利息の支払いも減り、総返済額はさらに減少します。

ただし注意しなければならないのは、毎月の返済額が大幅に増えてしまう可能性があることです。

毎月の返済額が増えて家計が苦しくなるのであればおすすめしません。

バランスをしっかり見極めてください。

住宅ローンの借り換えのタイミングとは？

次のような方は住宅ローンの借り換えのタイミングです。

より低い金利に借り換えできるとき

住宅ローンの借り換えは以下のときに効果が出ます。

• 借入残高が1,000万円以上ある
• 返済期間が10年以上ある
• 借り換え後の金利が年1％以上低くなる

しかし、必ず3つの条件がそろっていなければならないわけではありません。

借り換え金額が多かったり、残りの返済期間が長かったりする場合は、金利差が年1％以下でも十分なメリットが出ることもあります。

そのため、返済中の住宅ローンより低い金利のものに借り換えできるなら、まずはシミュレーションしてみることが大事です。

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金利タイプを変更したいとき

住宅ローンの金利タイプを変更したいときも、借り換えを検討しても良いでしょう。

• 金利を低くしたいなら「固定金利→変動金利」
• 金利変動リスクを抑えたいなら「変動金利→固定金利」

ただし、固定金利から変動金利への借り換えは通常は返済金額を減らせますが、将来の金利上昇で借り換え当初よりも返済金額がふえる可能性もあります。

なお、金利タイプの変更は借り換えしなくても可能ですが、現在利用している金融機関よりもおトクな固定金利でお借り換えすることで、金利タイプ変更するよりも低い固定金利で金利上昇リスクを抑えることができます。

そのため、まずは現在借り入れしている住宅ローンの内容をよく確認したうえで、他の金融機関への借り換えを検討してみると良いかもしれません。

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固定金利の優遇期間が終了するとき

住宅ローンを当初固定期間選択型で契約している方は、当初の固定金利の優遇期間が終了するタイミングは借り換えの検討のタイミングです。

優遇期間の終了後は変動金利に移行するタイプと、もう一度固定金利を継続できるタイプがあります。

どちらにしても優遇期間が終了すると借入金利が上昇することが多いため、その前に借り換えを検討してみるのをおすすめします。

住宅ローンの借り換えでどのくらいメリットがあるのかは、実際にシミュレーションしてみなければわかりません。

住宅ローンのシュミレーションサービスとは？

借り入れ中の住宅ローンがいくら減らせるか知りたいですよね。

そんなときは住宅ローンのシュミレーションサービス「モゲチェック」がおすすめです！

通常は銀行のシュミレーションサービスを利用することが多いですが、銀行によってサービスは全然違うのです。

「モゲチェック」は30近い銀行の中からベストな銀行を判定してくれます。

借り換えであればいくら金利を減らせるかも自動算出してくれます。

次のような方はモゲチェックの借り換えシュミレーションをすることで返済額が安くなる可能性があります。

• 現在金利が0.6%以上の方
• ローン残債が1,000万円以上の方
• 今から5〜10年より以前に住宅ローンを借りた方

更に住宅ローンに関する不明点はアドバイザーにメッセージで相談可能です。

しかもこれだけのサービス、どれだけ使っても無料なんです

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まとめ

住宅ローンの借り換えにはメリット・デメリットがあります。

また次のような方は住宅ローンの借り換えによるメリットが少なかったり、負担が増えてしまう可能性があるので注意が必要であるとお伝えしました。

• 住宅ローンの完済までの期間が少ない人
• 住宅ローンの残高が少ない人
• 借り換え前後の金利の差が大差ない人
• 住宅ローン控除の適用期間内の人
• 返済期間を短く設定する人

　その上で住宅ローンの借り換えをおすすめできるタイミングは次のような場合です。

• より低い金利に借り換えできるとき
• 金利タイプを変更したいとき
• 固定金利の優遇期間が終了するとき

タイミングの合う方はぜひ住宅ローンの借り換えシュミレーションをしてみてください。

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「お金の大学」で有名な両学長も家計管理の見直しで「モゲチェック」での住宅ローンの見直しをおすすめしています。

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